[律师回复] 请求详细说明情况，是要审查合同吗

[律师回复] 从法律和实际操作层面来看，朋友贷款买房，房产证是可以写你的名字的，但这种情况比较复杂且存在诸多风险，需要综合考虑以下几个方面。 可以写名字的依据 购房意愿自治 ：在购房过程中，对于房屋产权登记人并没有严格的法律限制。只要购房人（这里实际是你的朋友）和登记人（你）达成一致意愿，就可以将房产证登记为你的名字，这体现了民事主体在财产处分上的意思自治原则。 贷款规定 ：从贷款角度，有些银行规定借款人与房屋产权人可以不一致，也就是说朋友作为实际的贷款申请人，而你作为产权登记人是被允许的；不过，也有些银行可能要求借款人和产权人一致，所以需要提前向贷款银行咨询清楚相关政策。 需要考虑的风险 对你的风险 信用风险 ：如果朋友未能按时偿还贷款，银行会追究还款责任，由于你是房产登记人，该逾期情况可能会影响你的个人征信记录，进而影响你未来在金融机构的各项金融活动，如申请信用卡、再次贷款等。 法律纠纷风险 ：虽然朋友是实际出资人，但房产证写你的名字，在法律上你就是房屋的所有权人。如果未来你和朋友之间就房屋的归属、使用、收益等问题产生纠纷，可能会面临复杂的法律诉讼。比如，你可能因为某些原因想出售该房屋，而朋友却不认可，双方就容易产生矛盾。 债务风险 ：若朋友的贷款出现违约，银行有权通过法律途径处置房产以收回贷款。一旦房产被拍卖，且拍卖所得不足以偿还全部贷款，你可能需要承担剩余的债务偿还责任。 对你朋友的风险 产权丧失风险 ：从法律意义上讲，登记在你名下的房产就是你的财产。如果出现一些意外情况，比如你涉及债务纠纷，该房屋可能会被法院查封、拍卖用于偿还你的债务，你的朋友可能会因此失去房产，且只能通过其他法律途径追讨出资款项。 如果决定这样操作，建议你和朋友签订书面协议，明确双方的权利和义务，包括房屋实际出资情况、贷款偿还责任、房屋使用和处分权益等内容，以避免日后发生不必要的纠纷。

[律师回复] 当房子抵押后又被保全时，可按以下方面进行处理： 对抵押权人的处理方式 了解保全情况 - 抵押权人应及时向法院了解房屋被保全的具体情况，包括保全申请人、保全的事由、保全的期限等信息。一般可以通过法院的立案庭、执行局等相关部门查询。 - 例如，甲将自己的房屋抵押给乙银行获得贷款，后该房屋被丙因债务纠纷申请保全。乙银行得知后，向法院询问得知丙是因为甲拖欠其货款而申请的财产保全。 主张优先受偿权 - 根据法律规定，抵押权人对抵押房屋享有优先受偿权。在房屋被保全后，抵押权人的优先受偿权不受影响。当房屋被依法拍卖、变卖后，抵押权人有权就所得价款优先于普通债权人受偿。 - 比如上述案例中，如果甲的房屋最终被法院拍卖，拍卖所得款项在支付完相关的执行费用后，乙银行有权优先从剩余款项中受偿其债权，剩余部分才用于清偿丙等普通债权人的债权。 关注诉讼进展 - 抵押权人要密切关注保全相关的诉讼进展，因为案件的判决结果可能会影响到抵押房屋的处置和自身债权的实现。如果认为保全行为可能损害自己的合法权益，可以向法院提出异议。 - 假设丙申请保全的债权存在争议，乙银行认为该保全可能导致房屋长时间无法正常处置，影响自己债权实现，就可以向法院提出书面异议，说明自己的抵押权情况和可能受到的影响。 对抵押人的处理方式 积极解决纠纷 - 抵押人应积极与保全申请人沟通，尝试协商解决引发保全的纠纷。如果是债务纠纷，可制定合理的还款计划，争取申请人撤回保全申请。 - 例如，甲因拖欠丙货款导致房屋被保全，甲可以与丙协商，约定在一定期限内分阶段偿还货款，若丙同意，可向法院申请解除对房屋的保全。 通知抵押权人 - 抵押人有义务将房屋被保全的情况及时通知抵押权人。这是基于抵押合同中的相关约定以及诚实信用原则，避免抵押权人因不知情而遭受损失。 - 如甲在房屋被保全后，应尽快告知乙银行，以便乙银行采取相应措施维护自身权益。 配合法院执行 - 抵押人要配合法院的保全和后续执行工作，不得故意转移、隐匿财产或阻碍执行。否则，可能会面临罚款、拘留等强制措施，情节严重的还可能构成犯罪。 - 若法院依法对房屋进行查封、评估等执行措施，甲应提供必要的协助，如提供房屋的相关资料等。 对保全申请人的处理方式 确保债权合法性 - 保全申请人必须确保自己的债权是合法有效的，有充分的证据支持。在申请保全时，要向法院提供相应的证据材料，否则可能会因保全错误给抵押人或抵押权人造成损失，需要承担赔偿责任。 - 比如丙在申请保全甲的房屋时，要提供甲拖欠货款的合同、送货单、对账单等证据，以证明自己的债权真实存在。 遵守保全规定 - 申请人要遵守法院关于财产保全的相关规定，包括提供担保、在法定的期限内提起诉讼等。如果未在规定时间内起诉，法院可能会解除保全措施。 - 例如，丙申请保全后，应按照法院要求提供一定数额的担保金，并在规定的30日内（诉前保全）向法院提起诉讼，否则法院将解除对甲房屋的保全。

[律师回复] 如果已经签订合同，对方却不按照合同约定帮您办理房产证，您可以采取以下步骤维护自己的合法权益： 第一步：查看合同条款 仔细审查您与对方签订的合同，明确其中关于办理房产证的具体约定，包括办理的时间节点、双方的权利义务、违约责任等内容。确认对方是否确实违反了合同约定。 第二步：沟通协商 发函催告 ：以书面形式向对方发送催告函，要求其在合理期限内按照合同约定办理房产证，并保留好发函的凭证，如快递底单、邮件发送记录等。催告函中应明确指出对方的违约行为、要求其履行义务的期限以及逾期不履行的后果。 当面沟通 ：也可以尝试与对方进行面对面的沟通，了解对方不办理房产证的原因。如果是因为一些客观原因导致暂时无法办理，如政策变动、资料缺失等，可以与对方协商解决方案，共同解决问题。 第三步：收集证据 在与对方沟通的过程中，注意收集相关证据，以便在需要时维护自己的权益。证据包括但不限于： - 合同原件：证明双方存在关于办理房产证的约定。 - 付款凭证：如购房款的支付记录，证明您已经履行了合同中的付款义务。 - 催告函及送达凭证：证明您已经向对方进行了催告。 - 聊天记录、通话录音：如果与对方有关于办理房产证的沟通记录，可以作为证据。 第四步：寻求法律途径 如果经过沟通协商，对方仍然拒绝办理房产证，您可以考虑通过法律途径解决问题： 发送律师函 ：委托律师向对方发送律师函，律师函具有一定的威慑力，可能促使对方主动履行义务。同时，律师函也可以作为您主张权利的证据。 提起诉讼 ：如果律师函没有起到作用，您可以向法院提起诉讼，要求对方履行合同义务，办理房产证，并承担违约责任。在诉讼过程中，您需要向法院提供上述收集的证据，以支持自己的主张。 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，如果法院认定对方违约，您有权要求对方继续履行办理房产证的义务，并可能获得相应的赔偿。 具体的法律程序和操作建议您咨询专业律师，以便获得更准确和详细的指导。

[律师回复] 物业保修期的计算起始点通常根据不同情况来确定，以下为你详细介绍： 正常竣工交付情形 根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。对于物业而言，当建设项目按照设计要求和合同约定完成施工，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格后，物业的保修期就从这个验收合格之日开始起算。 例如，一个住宅小区在2024年6月1日通过了竣工验收，那么该小区物业的各项保修项目就从这一天开始计算保修期。 房地产开发项目提前交付使用情形 在实际中，部分房地产开发项目可能存在提前交付使用的情况。若建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期，保修期也从此时开始计算。 比如开发商为了回笼资金，在未完成竣工验收的情况下，于2024年7月15日将房屋交付给业主使用，那么从这一天起，就视为物业进入了保修阶段。不过需要注意，这种提前使用的情况，开发商可能要承担一定的法律风险。 特殊约定情形 如果建设单位与施工单位在建设工程施工合同中对保修期的起始时间另有合法约定的，按照约定执行。但该约定不得违反法律、行政法规的强制性规定，例如不能约定低于法定保修期限的起始和结束时间。 比如双方在合同中明确约定，考虑到施工过程中的一些特殊情况，物业保修期从工程交付后经过一个月的调试期后开始计算，若工程于2024年8月10日交付，调试期一个月，那么保修期就从2024年9月10日开始计算。

[律师回复] 如果2013年建房时所有流程都已走完，但至今仍未取得房产证，可以参考以下步骤来解决问题： 第一步：核实建房手续和资料 梳理资料 ：仔细检查当时建房时所办理的各项手续文件，包括用地审批文件、建设工程规划许可证、施工许可证等。确认这些文件是否齐全、有效，有无遗漏或错误的信息。 咨询相关部门 ：前往当地的不动产登记机构、住建部门、自然资源部门等，咨询办理房产证所需的具体条件和完整资料清单，对比自己现有的手续，看是否存在缺失。 第二步：了解未办证原因 联系开发商（如果是商品房） ：如果是购买的商品房，及时与开发商沟通，了解他们是否按照规定向相关部门提交了办理房产证所需的资料，以及是否存在未解决的问题，如验收不合格、税费未缴纳等。 向相关部门查询 ：携带建房手续资料到当地不动产登记中心或负责房产登记的部门，申请查询未办理房产证的具体原因。常见原因可能包括： 手续不完善 ：虽然当时认为流程已走完，但可能存在某些环节的手续未完成或不符合要求，例如缺少某项证明文件、审批手续存在瑕疵等。 政策变化 ：在办理过程中，可能由于国家或地方相关政策法规发生变化，导致原来的手续需要补充或调整。 历史遗留问题 ：当地可能存在一些历史遗留的房产登记问题，影响了房产证的正常办理。 第三步：根据不同原因采取相应措施 手续不完善 补充资料 ：根据相关部门的要求，尽快补充缺失的资料。例如，如果缺少建房竣工验收报告，需要联系当时的施工单位、监理单位等，共同完成竣工验收手续并获取报告。 更正错误 ：如果手续中存在信息错误，如姓名、地址、面积等与实际情况不符，要及时向相关部门申请更正，并提供准确的证明材料。 政策变化 了解新政策要求 ：详细了解因政策变化导致的新要求和办理流程，按照新政策的规定重新准备资料或办理相关手续。 寻求政策支持 ：如果政策变化对办证造成较大困难，可以向当地政府部门反映情况，寻求合理的解决方案或政策支持。例如，有些地方针对历史遗留的房产登记问题出台了专门的处理办法。 历史遗留问题 关注政府公告 ：政府可能会针对历史遗留问题发布相关的处理公告或解决方案，及时关注并按照要求办理。 参与问题解决 ：可以联合其他存在类似问题的业主，共同向政府部门反映情况，推动问题的解决。有些地方会成立专门的工作小组来处理历史遗留的房产登记问题。 第四步：依法维权（如果必要） 与相关方协商 ：如果是因为开发商的原因导致未能按时办理房产证，可以先与开发商进行协商，要求他们承担违约责任并尽快办理房产证。协商过程中要注意保留相关的证据，如聊天记录、书面函件等。 提起诉讼 ：如果协商无果，可以考虑通过法律途径维护自己的权益。向人民法院提起诉讼，要求开发商履行办理房产证的义务，并承担相应的赔偿责任。在诉讼过程中，要提供充分的证据证明自己的主张，如购房合同、付款凭证、建房手续等。