[律师回复] 没办好产权证，公证处一般不给办赠与公证，因为没法审查房产权属，也过不了户。要办，先补证或等证下来，再签赠与合同并办赠与公证、缴税过户；眼下急，可先签书面赠与合同并实际交付使用，但公证通常不受理，日后过户仍有风险；也可用遗嘱安排。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一沟通。

[律师回复] 购房者拿不到房产证，可向不动产登记中心、住建局、自然资源和规划局反映，也可通过12345政务服务便民热线投诉；协商不成尽快向法院起诉开发商，要求办证并承担违约责任。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 可以代办，但通常要老人出具经公证的授权委托书，写明委托子女办理过户、签署文件、缴纳税费等权限；子女带上双方身份证、授权委托书、购房合同、税费凭证等去不动产登记机构办理。老人能到场最好，不能到场先问清当地是否接受公证委托；老人失能的，需先确定监护人。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 买前核实安置协议、房主身份及共有人同意，确认是否已办证、能否过户、有无转让限制；合同写清交房和过户时间、违约责任，付款与交房过户挂钩，留尾款过户后付，保存票据并及时网签备案或办预告登记。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一沟通。

[律师回复] 先拍照录像留证，查购房合同和门窗保修期；保修期内书面找开发商报修，物业不处理可向住建局反映；超期且属公共部位，可申请住宅专项维修资金；仍不解决可起诉开发商或物业。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 合同到期租客不搬，先发书面通知限其合理期限内腾退，保留送达和房屋现状证据；到期仍不搬，可向房屋所在地法院起诉，要求返还房屋并支付逾期占用使用费；若对方破坏房屋或拒不配合，及时拍照录像并报警备案。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 你好，方便电话沟通吗

[律师回复] 停车位收费不是因为有没有栏杆，而是看车位是否经批准设置、现场有无收费公示和计费规则。扫码一般靠视频桩、地磁或巡检拍照计时，离场后补缴，栏杆只是辅助。先拍公示牌、车位编号和缴费页面，核对收费主体与标准；没有公示、主体不清或未提供票据，可以拒付并保留证据，向市场监管机构反映。已付的可索要票据。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 【法律定性】租赁合同已经签订，退款问题应先看合同约定的解除事由与退款条件，再看押金性质。押金性质上，履约保证金在租赁关系结束后原则上应当返还，除非合同明确约定特定情形（如逾期付租、擅自转租、损坏房屋）可扣除，并且扣除应当以实际损失为限；如果合同把"押金"写成"定金"并适用定金罚则，则性质不同，但定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。此外，承租人享有法定解除权的情形包括：租赁物不符合约定用途导致合同目的不能实现、出租人未按约定交付且经催告仍不交付、未经出租人同意转租、出租人擅自进入使用或影响正常使用、租赁物被依法查封扣押导致无法使用。 【法条依据】《民法典》合同编租赁合同章（第七百零三条至第七百三十四条），其中第七百零九条（承租人按约定支付租金）、第七百一十条（承租人逾期支付租金的违约责任）、第七百一十四条（承租人妥善保管租赁物）、第七百二十二条（承租人擅自转租）、第七百二十五条（买卖不破租赁）、第七百二十六条（承租人优先购买权）、第七百三十一条（租赁物危及安全或健康时承租人可解除）、第五百六十三条（法定解除）、第五百七十七条与第五百八十二条（违约责任）、第五百八十五条（违约金及其调整）、第五百六十六条（解除后果）。 【实务要点】第一，先把"应退多少"算清楚：押金、预付但未发生的租金、维修期实际占用费、双方约定的扣减项目，逐项列表并附证据。第二，解除通知必须以可送达的方式发出（EMS面单写明内件、或者现场送达并留存签收记录、同时在租客群组内同步），并说明解除理由与结算金额与期限。第三，协商阶段可以先通过街道司法所、房屋所在地的社区调解组织、房屋租赁管理服务中心、行业调解组织申请调解，这类渠道成本低、周期短。第四，注意管辖与时效：房屋租赁合同纠纷一般由房屋所在地人民法院管辖，属不动产纠纷的专属管辖；诉讼时效为三年，建议在结算争议出现后即行主张权利。 【建议】第一步，立即以书面形式固定结算清单并明确退款金额与支付期限，设定"逾期不付则起诉"的告知。第二步，同步准备证据包：租赁合同及补充协议、押金收据、付款流水、房屋交接单与物品清单、双方沟通记录、维修与报修记录。第三步，向房屋所在街道申请调解并保留调解笔录；调解不成或对方拒不履行的，向房屋所在地人民法院起诉，诉讼请求写明返还押金、剩余租金及逾期利息。第四步，若对方存在擅自进入房屋、擅自换锁、切断水电等情形，可一并主张停止侵害并赔偿损失。若您还在租期内且只想提前退租，需提前核对提前解约的违约成本（通常涉及违约金与押金扣除），这与"要求对方退款"是两回事，不要混在一起主张。

[律师回复] 先看漏水原因：公共屋顶老化失修，通常由物业维修并赔偿；楼上专有部分或装修破坏，由该业主赔；新房在保修期内属质量问题，找开发商。先拍照录像、书面报物业并留回执，协商不成可起诉并申请鉴定。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。