[律师回复] 公租房的性质决定了它是不允许进行二手买卖和私下转让的，你与卖家签订的转让合同可能是无效的，不过我们还是分情况来为你分析应对办法。 合同无效的情况 公租房是由政府提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。根据相关政策法规，公租房的承租权不得擅自转让。 法律依据 ：《公共租赁住房管理办法》明确规定，转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房。所以你和卖家签订的转让合同违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，该合同无效。 处理建议 ： - 你可以与卖家协商，要求其返还你已经支付的款项。如果卖家拒绝返还，你可以向法院提起诉讼，请求确认合同无效，并要求卖家返还财产。 - 同时，你要做好可能无法获得房屋权益的心理准备，因为法院大概率不会支持你要求办理过户的诉求。 存在特殊可转让情形 如果存在一些特殊情况，比如当地政策允许在特定条件下进行公租房相关权益的合理流转，且你们的交易符合这些条件，但卖家不肯办理过户： 沟通协商 ：首先尝试与卖家进行友好沟通，了解其不肯办理过户的原因。可能是卖家存在误解、遇到了困难或者有其他顾虑。通过协商，尝试解决问题，促使卖家配合办理过户手续。你可以向卖家说明按照合同约定履行义务的重要性，以及不履行可能面临的法律后果。 发送书面通知 ：如果沟通协商无果，你可以通过书面形式向卖家发送通知，明确指出其未按照合同约定办理过户手续的行为构成违约，并要求卖家在一定期限内履行过户义务。书面通知可以采用挂号信、快递等方式送达，以便保留相关证据。 法律途径 ：若卖家仍然拒绝办理过户，你可以考虑通过法律途径解决。向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求卖家继续履行合同，办理过户手续，并承担违约责任。在诉讼过程中，你需要提供相关证据，如转让合同、付款凭证、沟通记录等，以证明你们之间的交易关系和卖家的违约行为。

[律师回复] 一般情况下，成年（可能你想说的是“陈旧” ）的危旧房是可以翻修的，但需要遵循一定的流程和规定，以下为你详细分析： 可以翻修的依据 从保障居住安全和合理利用土地资源等角度来看，对于被鉴定为危房的陈旧房屋进行翻修是必要且被允许的。《城市危险房屋管理规定》等相关法规的目的之一就是保障危房能够得到妥善处理，通过翻修等方式消除危险，保障居住者的生命和财产安全。 翻修的前提条件 房屋鉴定 ：需要由专业的房屋安全鉴定机构对房屋进行鉴定，确定房屋确实属于危房。鉴定机构会根据房屋的结构、损坏程度等多方面因素进行评估，并出具鉴定报告。只有被鉴定为危房，才符合翻修的基本条件。 符合规划 ：翻修房屋必须符合当地的城乡规划要求。比如，不能超出原有宅基地范围进行建设，不能影响周边道路、公共设施等的正常使用，不能违反当地的建筑风貌管控要求等。 翻修的申请流程 提出申请 ：房屋所有权人或使用人向当地的住房城乡建设部门（有的地方是乡镇政府或街道办事处）提出危房翻修申请，并提交房屋鉴定报告、身份证明、宅基地证明等相关材料。 审核批准 ：相关部门会对申请进行审核，实地勘查房屋情况，核实是否符合翻修条件和规划要求。如果审核通过，会给予批准，并明确翻修的具体要求和标准，如建筑面积、建筑层数、建筑风格等。 施工监督 ：在翻修施工过程中，相关部门可能会进行不定期的监督检查，确保施工符合批准的方案和相关建筑规范。 竣工验收 ：翻修完成后，需要向相关部门申请竣工验收。经验收合格的，才能正式投入使用。 特殊情况限制 列入征收范围 ：如果该危旧房已被列入政府的征收拆迁范围，可能不允许进行大规模翻修。因为征收拆迁工作有其既定的规划和安排，翻修可能会影响征收进度和成本。 文物保护等特殊区域 ：如果房屋位于文物保护单位、历史文化街区等特殊区域，即使是危房翻修也会受到更严格的限制。需要遵循文物保护和历史文化保护的相关规定，可能需要采取特殊的修缮方式，以确保不破坏文物和历史风貌。

[律师回复] 需要缴纳，即使房屋未实际居住，业主仍需缴纳物业费，但可以就空置房屋主张减免。

[律师回复] 虽然房子空置，但物业服务仍在提供，物业费一般还是要交的。不过有些地方支持酌情减免，你可看看当地有无相关政策。被起诉了先积极和物业沟通，说明情况争取和解，比如协商少交部分费用。若协商不成，准备好证据去法院应诉，能证明房子空置的材料都带上，由法院来判决。

[律师回复] 在“一房两卖”涉及刑事判决的情况下，房子的归属需要综合多方面因素来确定，以下为你详细分析： 一般原则 法院通常会根据不同情况，按照合法、公平、合理的原则来确定房屋归属，尽量保护无过错方的合法权益，同时考虑交易的稳定性和安全性。 不同情形下的房屋归属确定 已办理房屋所有权转移登记手续的买受人 - 依据《民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。所以，在“一房两卖”中，如果其中一个买受人已经办理了房屋所有权转移登记手续，一般情况下，房屋会归其所有。 - 例如，甲将房子先后卖给乙和丙，丙办理了房屋过户登记，即便乙可能先签订购房合同且支付了部分款项，从物权角度，房屋所有权已归丙。 未办理登记但合法占有房屋的买受人 - 如果都没有办理产权登记，那么合法占有房屋的一方可能更有优势获得房屋。合法占有包括实际入住、装修等实际控制房屋的行为。 - 比如，甲将房屋先卖给乙，乙支付了全部房款并装修入住，但未办理过户；后甲又将房屋卖给丙，丙也未办理过户。在此情况下，乙合法占有房屋，法院有可能基于保护实际占有人的原则，将房屋判给乙。 综合考虑合同签订时间、付款情况等因素 - 如果既没有办理产权登记，也没有买受人合法占有房屋，法院会综合考虑合同签订的时间先后、付款金额及比例、是否有贷款等情况来确定房屋归属。一般来说，合同签订在先、付款较多的买受人获得房屋的可能性较大。 - 例如，甲将房屋先卖给乙，乙支付了大部分房款；后又卖给丙，丙仅支付了定金。在这种情况下，法院可能会倾向于将房屋判给乙。 刑事判决对房屋归属的影响 若卖方构成合同诈骗罪等犯罪 - 刑事判决主要是对卖方的犯罪行为进行定罪量刑，但也会涉及对被害人损失的退赔等问题。如果刑事判决中明确要求卖方退赔某一买受人的购房款等损失，可能会影响房屋归属的判定。 - 例如，法院认定卖方对某一买受人实施了诈骗行为，判决卖方退赔该买受人的购房款，那么在确定房屋归属时，可能会考虑将房屋判给未受诈骗的另一方买受人。 追赃挽损与房屋处理 - 在刑事诉讼过程中，司法机关会对涉案财物进行追赃挽损。如果房屋被认定为赃物或与犯罪行为密切相关，可能会根据具体情况进行处理。若房屋是通过诈骗等犯罪手段交易的，可能会根据实际情况判决返还给原所有人或按照上述民事规则确定归属以保障各方合法权益。

[律师回复] 端正认识：空置房需要缴纳物业费是法律原则，您败诉的可能性较大。 核心目标：您的目标不应是“完全不交”，而应是 “少交”，特别是减免高额的违约金。 最佳策略：以“诉讼时效”为主要武器，以“同意支付本金”为条件，争取当庭调解，实现减免违约金的结果。 长远考虑：解决此次诉讼后，建议您与物业公司协商后续空置房的缴费方式，避免再次积累欠款和纠纷。 请务必积极应对此次诉讼，抓住调解机会，将您的经济损失降到最低。如果觉得案情复杂，可以咨询专业律师获取帮助。

[律师回复] 物业占用公共面积是一个较为常见且可能引发诸多问题的情况，下面从不同方面为你详细分析： 物业占用公共面积的常见情形 私自搭建建筑 ：比如在小区的公共绿地上搭建房屋用于物业自身办公、仓库，或者在公共通道上加盖建筑物以增加使用空间。 设置经营性设施 ：未经业主同意，在小区公共区域设置快递柜、自动售卖机等经营性设施，从中获取收益。 堆放杂物 ：将一些废弃的设备、材料等堆放在公共楼梯间、地下室等公共区域，影响公共空间的正常使用。 相关法律依据 《中华人民共和国民法典》 - 第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 - 第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 《物业管理条例》 - 第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 业主的权利和应对措施 要求停止侵权 ：业主发现物业占用公共面积后，可以通过书面或口头的方式要求物业停止占用行为，恢复公共区域的原状。 向业主委员会反映 ：业主委员会是业主的自治组织，代表业主的利益。业主可以向其反映物业占用公共面积的情况，由业主委员会与物业进行沟通协商，要求物业改正。 向相关部门投诉 ：如果物业拒不改正，业主或业主委员会可以向当地的房地产行政主管部门、城市管理部门等相关部门投诉，由这些部门依法对物业的违法行为进行查处。 提起诉讼 ：业主也可以以自己的名义或者由业主委员会代表全体业主向人民法院提起诉讼，要求物业停止侵权、恢复原状、赔偿损失等。 案例分析 例如，某小区物业未经业主同意，在小区的公共道路旁设置了多个收费停车位，并将收取的停车费据为己有。业主发现后，首先向物业提出了异议，但物业并未理会。于是，业主们推选代表向业主委员会反映情况，业主委员会与物业进行了多次协商无果。随后，业主委员会向当地的房地产行政主管部门投诉，该部门对物业进行了调查，并责令物业停止违法行为，将停车费收入归还给业主。同时，业主们还向法院提起了诉讼，要求物业赔偿因占用公共面积给业主造成的损失。最终，法院判决物业停止侵权行为，返还停车费收入，并赔偿业主的经济损失。

[律师回复] 未与物业签合同，通常情况下也不可以不交物业费，以下为你详细分析： 业主委员会签订合同的效力及业主缴费义务 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 也就是说，即使单个业主没有与物业签订合同，但只要业主委员会与物业公司签订了有效的物业服务合同，或者建设单位与物业公司签订了前期物业服务合同，那么这些合同对全体业主均有约束力，业主需要按照合同约定缴纳物业费。 事实服务情况下的缴费义务 如果物业服务企业事实上已经履行了物业服务，业主也实际享受了物业服务企业提供的相关服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。 在这种情况下，虽然没有书面合同，但基于公平原则和等价有偿原则，业主仍需支付相应的物业费。例如，小区物业一直对小区进行日常的卫生打扫、安保巡逻等工作，业主不能以未签合同为由拒绝缴费。 特殊情况可不交物业费 如果物业没有按照合同约定提供服务，或者提供的服务质量严重不达标，业主可以通过合法途径，如与物业协商、向业主委员会反映、向相关部门投诉等方式来解决问题，在有充分证据证明物业存在违约行为且给自己造成损失的情况下，业主可以部分或全部拒交物业费，但这需要经过法定程序来认定，而不能自行随意拒交。

[律师回复] 别人拍了你的房产证，可能存在以下一些潜在危害，但实际风险情况因具体情形而异： 信息泄露风险 个人隐私暴露 ：房产证上包含了房屋所有权人的姓名、房屋具体地址、房屋面积等重要个人信息。这些信息一旦被他人获取，可能会导致你的个人隐私泄露。不法分子可能会利用这些信息进行精准的诈骗或骚扰，比如发送虚假的房产交易通知、冒充相关部门进行信息核实等。 身份信息盗用 ：房产证上的姓名和房屋地址等信息可能被用于伪造身份相关的文件或资料。虽然仅凭房产证照片无法直接办理重大事务，但结合其他手段，可能会增加身份被盗用的风险。 房产交易风险 虚假交易 ：虽然仅靠房产证照片无法完成正规的房产交易过户手续，但不法分子可能会利用照片进行虚假的房产交易宣传。他们可能会声称该房产正在出售或出租，骗取购房者或租房者的定金、预付款等。 抵押诈骗 ：一些不法分子可能会利用房产证照片制作虚假的抵押材料，向一些不正规的金融机构或个人进行抵押借款诈骗。虽然正规的抵押登记需要产权人本人到场并提供相关证件原件，但不排除一些非法借贷机构审核不严或存在内外勾结的情况。 其他风险 被用于非法活动 ：房产证照片可能会被不法分子用于一些非法活动，如作为虚假公司注册地址证明、参与非法传销活动的场地证明等。这可能会给你带来不必要的法律纠纷和麻烦。 不过，如果只是被一些正规机构（如中介公司、银行等）因正常业务需要拍摄房产证照片，并且你对其资质和信誉有一定了解，通常风险相对较低。但为了保险起见，你可以在照片上标注用途，如“仅供XX办理XX业务使用，他用无效”等字样。如果发现有人未经授权使用你的房产证照片进行非法活动，应及时采取法律措施维护自己的权益。

[律师回复] 部分村民房产证迟迟未发放，可能有以下几方面原因： 房屋自身相关问题 1. 存在产权纠纷 如果涉及到房屋的产权归属存在争议，比如家庭成员之间对于房屋的继承、分割有不同意见，或者与邻居存在边界、地役权等方面的纠纷，相关部门为了避免错误发放房产证引发更多矛盾，会暂停办理和发放流程，需要纠纷解决之后才会继续推进。 例如，老张去世后，其子女对于遗留房屋的继承份额有分歧，在没有达成一致解决方案之前，该房屋的房产证就可能无法正常发放。 2. 房屋违规建设 超面积建设 ：在农村建房过程中，可能部分村民未按照审批的面积进行建设，超出了规定的建房面积标准。这种情况下，超出部分属于违规建设，需要先对超建部分进行处理，比如按照规定进行整改、缴纳罚款等，处理完毕后才可能发放房产证。 未按规划建设 ：没有按照规划部门批准的位置、层数、朝向等进行建设，也会影响房产证的发放。比如原本审批是一层住宅，实际建成了两层，就不符合规划要求，需要整改至符合规定后才能办理。 3. 资料不完整或有误 村民提交的办理房产证所需资料可能存在缺失、错误等情况。比如身份证明文件过期、房屋测绘报告不准确、土地使用证明不清晰等。相关部门在审核过程中发现这些问题后，会要求村民补充或修正资料，若村民未能及时处理，就会导致房产证发放延迟。 村民自身相关问题 1. 未及时申请 虽然全村大部分村民都申请了房产证办理，但仍有极少部分村民可能由于疏忽、不了解政策等原因，没有及时提交办理申请。只有在提交完整申请并通过审核后，才会进入后续的发证流程。 2. 无法配合调查 在办理房产证过程中，相关部门可能需要对房屋情况进行实地调查、核实，或者需要村民配合提供一些额外的证明材料。如果村民长期外出、联系不上，无法配合完成这些工作，也会导致房产证办理进度受阻。 政府部门相关问题 1. 工作流程延误 办理房产证涉及多个部门和多个环节，可能由于某个环节的工作效率低下、流程繁琐等原因，导致部分村民的办理进度滞后。例如，土地管理部门和房产登记部门之间的信息传递不及时，或者工作人员人手不足、业务繁忙等，都可能影响到房产证的发放速度。 2. 政策调整或系统升级 在房产证办理期间，如果遇到相关政策调整或者政府部门的业务系统升级，可能会暂停或延缓部分业务的办理。比如，新的不动产登记政策出台后，需要对办理流程和标准进行重新梳理和调整，这期间部分村民的房产证发放可能会受到影响。 你可以先向当地的村委会咨询了解情况，也可以到负责房产证办理的相关政府部门，如不动产登记中心等，询问具体的原因和解决办法。