财产被查封了，买卖不破租赁在查封财产的适用怎样？

本案涉及的主要概念是“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”原则上我国为了保护承租人的利益，为了保护租赁市场的稳定性而制定的。本案是否应适用“买卖不破租赁”呢?首先让我们来看一下“买卖不破租赁”的概念及其适用条件。
　　
一、“买卖不破租赁”和我国关于“买卖不破租赁原则”的规定
　　“ 买卖不破租赁”是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。
　　最高人民法院《关于贯彻执行lt;民法通则gt;若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”;《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的 ，不影响租赁合同的效力。”;《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”
　　
二、“买卖不破租赁”的适用条件
　　
1、就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同;买卖合同与租赁合同均有效成立。如果无效的，就按照无效合同的处理方法处置。
　　
2、租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转就不发生“买卖不破租赁”;
　　
二、本案是否应适用“买卖不破租赁”原则
　　笔者认为，本案中的承租人可主张“买卖不破租赁”。
　　
1、赵某和林某之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实意愿表示，未违反法律规定，为有效合同
　　赵某和林某之间的房屋租赁合同并无合同法规定的几种当然无效的情形之一，双方之间并不存在欺诈、胁迫损害国家利益情形;双方也无恶意串通损害国家、集体或者第三人利益情形;双方签定合同也并非是为了掩盖非法目的;双方签定合同也没有损害社会公共利益。
　　至于本案赵某和林某之间的租赁合同是否违反法律、行政法规的强制性规定问题。笔者认为虽然建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租”。但笔者认为《城市房屋租赁管理办法》也不属于我国法律、行政法规范畴，其仅属于地方性法规范畴，依据上位法由于下位法的原理，应认定双方的租赁合同合法有效。
　　同时由于交易的相对性，交易双方不可能对对方存在的一切情形均有了解，交易一方仅能从对方提供的资料了解标的的相关情况。如果以交易方不能掌握的情形来认定交易行为无效，则不利于维护交易的稳定性和安全性。权衡两方利益，笔者认为应侧重于对交易的安全保护。我国立法也支持了该观点，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第3款又规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案林某作为善意第三人，其事前并不知晓法院已经将赵某的房屋进行查封(法院并未采用封条等方式公示其查封行为)，且林某为其承租行为支付了合理对价，故应认定林某与赵某之间的租赁合同合法有效。
　　另外从我国法院将采用封条查封等方式转为只是到房产登记机关冻结房屋转让过户可以看出，我国的法律是倾向于对承租人的利益保护。
　　
2、法院虽然查封了赵某房屋，但仅是房产转移过户，并未涉及到房屋拍卖、房产过户手续，房产的真正过户是发生在林某和赵某签定房屋租赁合同以后，故本案符合“租赁合同履约在先”这一构成要件。
　　综上笔者认为，林某的租房行为是符合“买卖不破租赁”的构成要件的，故林某可以以买卖不破租赁“原则主张继续承租权。

一、法院拍卖赵某房产，林某是否能以“买卖不破租赁”的原则继续承租？
《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。以上即是“买卖不破租赁”的原则在各法律条文中的具体体现，但是本案是否适用于“买卖不破租赁”原则呢？从民法理论上说，“买卖不破租赁”原则必须符合以下的条件：1．就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同；买卖合同与租赁合同均有效成立。如果无效的，就按照无效合同的处理方法处置。2．租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转就不发生“买卖不破租赁”。
本案中，租赁合同与买卖合同都属于民事合同，只要双方意思表示一致即可成立，且赵某将该房屋出租在先，出卖在后，因此应适用于“买卖不破租赁”的原则。
二、法院查封有无瑕疵，拍卖该房是否侵犯了林某的优先购买权？
法院在向房管局办理查封登记时，只通知了不予办理过户登记，而对于是否能就该房屋进行出租并没有明确的表示，虽然《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款又规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案林某作为善意第三人，其事前并不知晓法院已经将赵某的房屋进行查封（法院并未采用封条等方式公示其查封行为），故应认定林某与赵某之间的租赁合同合法有效。既然合同合法有效，林某当然具有对该房屋的优先购买权。优先购买权是法律赋予房屋租赁合同承租人的又一项特殊权利，也是租赁合同物权化的标志之一。出租人在租赁合同的有效期内出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。如果出租人未通知承租人，将房屋出卖给第三人，承租人有权请求确认买卖合同无效。优先购买权是法律赋予承租人的一项权利，承租人既可以行使也可以不行使，如果承租人不行使优先购买权，在租赁合同的有效期内，承租人有权继续租赁该房屋，第三人不得拒绝。因此，本案中的租赁合同应属于有效，林某当然的具有优先购买的权利。在拍卖房屋之前，法院或出卖人应通知林某以保护林某的权利。
【提示】
法院查封禁止过户，未限制租赁，产权人可以出租房产，法院拍卖该房适用买卖不破租赁原则。