房产优先处置权应归属何人

房产优先处置权归属因不同情形而异。在抵押情形下，当债务人不履行到期债务或出现约定实现抵押权的情况时，抵押权人对抵押房产有优先受偿权，可通过折价、拍卖、变卖等方式处置房产并优先获得价款。若存在建设工程价款优先受偿权，在发包人未按约定支付价款时，承包人可就该建设工程折价或拍卖的价款优先受偿。在破产程序中，已办理抵押登记等享有别除权的债权人，能优先于普通债权人对抵押房产进行处置受偿。

解决措施和建议如下：
1.抵押权人在设立抵押时应完善手续，确保抵押权合法有效。
2.承包人要及时行使建设工程价款优先受偿权，按规定主张权利。
3.债权人在参与破产程序时，要确认自身是否享有别除权，积极维护自身权益。

法律分析：
（1）当房产设有抵押权时，若债务人不履行到期债务或出现约定实现抵押权的情况，抵押权人可行使优先受偿权。他们能对抵押房产进行折价、拍卖或变卖，并优先获取价款。这保障了抵押权人的债权安全，使其在债务人违约时可通过处置房产实现债权。
（2）若存在建设工程价款优先受偿权，当发包人未按约定支付价款时，承包人可就该建设工程折价或拍卖的价款优先受偿。此规定是为了保障建设工程承包人的合法权益，确保其能获得应得的工程款项。
（3）在破产程序中，已办理抵押登记等享有别除权的债权人，可优先于普通债权人对抵押房产进行处置受偿。这是为了保护特定债权人的利益，使其在债务人破产时能优先实现债权。

提醒：不同情形下房产优先处置权规则复杂，涉及多方利益。遇到相关问题建议咨询专业人士，以确保权益得到合法保障。

（一）当房产设有抵押权，债务人不履行到期债务或约定实现抵押权情形发生时，抵押权人可行使优先受偿权，通过折价、拍卖、变卖等方式处置房产获取价款，要注意按法定程序进行，及时主张权利。
（二）若存在建设工程价款优先受偿权，承包人在发包人未按约定支付价款时，可就建设工程折价或拍卖价款优先受偿，需保留好相关建设合同、施工记录等证据。
（三）在破产程序中，有别除权的债权人如已办理抵押登记的，可优先于普通债权人处置抵押房产受偿，要及时向破产管理人申报权利。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

1.若房产有抵押权，当债务人不还到期债务或符合约定实现抵押权的情况，抵押权人能通过折价、拍卖等方式处置抵押房产，优先拿到价款。
2.若存在建设工程价款优先受偿权，发包人没按约定支付价款时，承包人可就建设工程折价或拍卖的价款优先受偿。
3.破产程序里，像办理了抵押登记的债权人这类享有别除权的，能优先于普通债权人处置抵押房产受偿。优先处置权依不同情形和法律规定确定。

结论：
房产优先处置权归属因不同情形而异，设有抵押权的抵押权人、有建设工程价款优先受偿权的承包人、破产程序中有别除权的债权人等在各自条件满足时享有优先处置权。
法律解析：
依据《民法典》等相关法律，当房产设有抵押权，债务人不履行到期债务或出现约定实现抵押权的情形，抵押权人可通过折价、拍卖、变卖抵押房产优先受偿。若发包人未按约定支付建设工程价款，承包人对该建设工程折价或拍卖的价款有优先受偿权。在破产程序中，已办理抵押登记等享有别除权的债权人能优先于普通债权人处置抵押房产受偿。这些优先处置权的设定是为保障不同主体的合法权益。如果在房产相关权益方面遇到复杂问题，建议向专业法律人士咨询，以获得准确的法律建议和解决方案。