预告登记后开发商一房两卖是否有效

法律分析：
（1）预告登记具有保障将来实现物权的作用。当购房者进行预告登记后，若开发商进行一房两卖，后一买卖行为中合同在效力上通常是有效的。因为合同效力主要依据双方的意思表示等因素判断，只要符合合同生效要件，合同即有效。
（2）不过，即便后一买卖合同有效，也不发生物权变动效力。这是因为法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。所以，后手虽基于合同享有债权请求权，但无法取得房屋所有权。
（3）预告登记权利人的权益受法律保护，可要求开发商继续履行合同并协助办理过户登记。若开发商违约，权利人还能追究其违约责任。

提醒：购房者进行预告登记很重要，可保障自身物权实现。若遭遇开发商一房两卖，应及时通过法律途径维护权益，不同案情解决方案有别，可咨询进一步分析。

（一）预告登记权利人发现开发商一房两卖，可先与开发商沟通，要求其继续履行合同，协助办理过户登记手续。
（二）若开发商拒绝履行，预告登记权利人可收集相关证据，如购房合同、预告登记证明等，向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，赔偿损失。
（三）后一买受人在知晓房屋已预告登记的情况下，可要求开发商承担缔约过失责任，赔偿其信赖利益损失。

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

1.预告登记是为保障未来物权实现的登记。开发商在预告登记后一房两卖，后一买卖合同通常有效，后手有债权请求权。

2.不过，因预告登记存在，未经权利人同意处分不动产不发生物权效力，开发商无法为后手办产权过户，后手拿不到房屋所有权。

3.预告登记权利人能要求开发商继续履约并协助过户，若开发商违约，可追究其责任。

结论：
预告登记后开发商一房两卖，后一买卖合同有效但不发生物权变动效力，预告登记权利人可要求开发商继续履约并追究其违约责任。
法律解析：
依据法律，预告登记是为保障将来实现物权而进行的登记。预告登记后，未经权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。所以，开发商与后手签订的房屋买卖合同虽有效，后手基于合同享有债权请求权，但因预告登记存在，开发商无法为后手办理产权过户登记，后手不能取得房屋所有权。而预告登记权利人有权要求开发商继续履行合同并协助办理过户登记，若开发商违约，权利人可追究其违约责任。若遇到此类复杂的房产买卖法律问题，建议向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。

1.开发商一房两卖，后一买卖行为合同通常有效，但不产生物权变动效力。因为预告登记是保障将来实现物权的登记，未经预告登记权利人同意处分不动产，不发生物权效力。所以即便开发商与后手合同有效，后手仅享有债权请求权，无法取得房屋所有权。
2.对于预告登记权利人，可要求开发商继续履行合同并协助办理过户登记。若开发商违约，权利人可追究其违约责任。
3.为避免此类情况，购房者在购房时应及时办理预告登记，增强自身权益保障。开发商应遵守诚信原则，杜绝一房两卖行为，否则将承担相应法律后果。