未获预售许可的合同是否具有法律效力

（一）购房者在购房前，应主动要求查看开发商的商品房预售许可证明，避免购买未取得预售许可的商品房。
（二）若不小心购买了未取得预售许可证明的商品房，在发现问题后，可先与开发商沟通，督促其尽快取得预售许可证明。
（三）若开发商在合理期限内仍未取得预售许可证明，购房者可考虑通过法律途径维护自身权益，如向法院起诉要求确认合同无效，并要求开发商返还已付购房款及利息等。

法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

1.出卖人没拿到商品房预售许可证明就和买受人签预售合同，合同会被认定无效。

2.若开发商在起诉前拿到预售许可证明，合同则可认定为有效。

3.规定开发商预售需有许可，是为保护购房者。若起诉时开发商有许可，认定合同有效，能保障交易稳定，贴合实际情况。

结论：
出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，一般认定无效，但起诉前取得该证明的，合同有效。
法律解析：
依据相关规定，开发商预售商品房需取得预售许可，这是为了保护购房者权益。若开发商未取得预售许可就售房，所订立的商品房预售合同效力会受影响，通常会被认定无效。不过，考虑到实际情况，若开发商在起诉前取得了预售许可证明，表明其后续满足了预售条件，此时认定合同有效，既能保障交易稳定，也符合实际。所以，判断此类合同效力的关键在于起诉时开发商是否拥有预售许可证明。如果对商品房预售合同效力问题存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以获取准确的法律建议和帮助。

1.出卖人未取得商品房预售许可证明便与买受人订立预售合同，一般应认定无效，但在起诉前取得该证明的合同可认定有效。这一规定旨在平衡购房者权益保护与交易稳定性。
2.相关规定要求开发商预售商品房需取得预售许可，这是为了保障购房者的合法权益。若开发商未取得许可就售房，合同效力必然受到影响。
3.不过考虑到实际情况，若开发商在起诉前能取得许可，意味着其后续满足了预售条件，认定合同有效既有利于保障交易稳定，也契合实际状况。
4.判断此类合同效力的关键在于起诉时开发商是否拥有预售许可证明。对于开发商，应尽早取得预售许可证明以确保合同效力；对于购房者，签约前要核实开发商预售许可情况，若发现未取得可督促其尽快办理。

法律分析：
（1）一般情况下，出卖人未取得商品房预售许可证明便与买受人订立商品房预售合同，该合同会被认定为无效。这是因为法律要求开发商预售商品房需取得预售许可，此规定旨在保护购房者的合法权益。
（2）然而，存在特殊情况。若出卖人在买受人起诉前取得了商品房预售许可证明，那么原本可能无效的合同会被认定为有效。这一规定考虑到了实际情况，允许开发商在一定期限内补救预售条件，保障了交易的稳定性。
（3）由此可见，判断此类商品房预售合同的效力，核心在于起诉时开发商是否持有有效的预售许可证明。

提醒：
购房者在购买预售商品房时，应先查看开发商的预售许可证明。若发现开发商未取得许可而售房，可及时沟通，若协商无果需起诉，要关注开发商后续是否取得许可。不同案情对应解决方案不同，建议咨询进一步分析。