住建局没有批准文前期物业合同有效吗,没有业主签字,因为规模小没有招投标,物业和开发商签订的前期物业合同?
[律师回复]关于您提到的2008年前期物业合同效力问题，我结合相关法律规定为您分析如下：首先，根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，住宅物业的前期物业服务应当通过招投标方式选聘物业公司。但确实存在例外情形，比如建筑面积较小（一般指3万平米以下）或投标人少于3个时，经主管部门批准可以采用协议方式选聘。针对您的情况，需要重点关注几个要点：
1. 当时物业项目的具体规模是否符合小型项目标准；
2. 开发商是否向住建部门提交过相关备案或批准材料；
3. 合同实际履行情况（物业是否提供了服务、业主是否实际接受服务多年）。实践中，即使存在程序瑕疵，如果合同已实际履行多年且业主未提出异议，法院倾向于认可合同效力。但若确实违反强制性规定，业主大会成立后可以重新选聘物业公司。建议您：
1. 先到当地住建局查询该项目当年的备案情况；
2. 收集物业服务实际履行的证据（如缴费记录、服务记录等）；
3. 如需主张合同无效，建议通过业主大会决议程序处理。具体如何处理需要结合更多事实细节判断，您可以根据实际情况选择是否继续履行或重新选聘物业公司。
