二手房长期租约有啥限制

（一）在签订二手房长期租约时，要明确租赁期限不能超过20年，若后续续订，续订后的总期限同样不能超过20年，避免因超期导致部分合同无效。
（二）在租房前，要仔细核实房屋是否在出租前已设立抵押权或被人民法院依法查封，可通过查询不动产登记信息等方式确认，防止出现不适用“买卖不破租赁”原则的情况。
（三）作为承租人，若出租人要出卖房屋，要留意是否在合理期限内收到通知，若遇到房屋按份共有人行使优先购买权或出租人将房屋卖给近亲属的情况，自身优先购买权受限。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

二手房长期租约受多方面法律限制。租赁期限上，最长不得超20年，续订后也如此，超期部分无效。这是为避免过长租约影响房屋资源合理配置。

买卖不破租赁原则有例外，若房屋在出租前已设抵押权且因抵押权人实现权利发生所有权变动，或房屋在出租前被法院依法查封，该原则不适用，以此保障抵押权人及司法执行的权益。

承租人优先购买权也有限制，当房屋按份共有人行使该权利或出租人将房屋卖给近亲属时，承租人无法主张。

为应对这些限制，租赁双方签约时应明确租赁期限，不超法定上限。出租人出售房屋前，按规定通知承租人。承租人需了解房屋是否存在抵押、查封情况，保障自身权益。

结论：
二手房长期租约有期限、买卖不破租赁、优先购买权三方面限制，分别是期限不超20年、特定情形不适用买卖不破租赁、特定情况承租人无优先购买权。
法律解析：
首先，为保障市场交易稳定性和可预期性，法律规定二手房租赁期限不得超20年，超期部分无效，续订也受此限制。其次，正常情况下买卖不破租赁，但房屋出租前已设抵押权且因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，或房屋在出租前已被法院依法查封的，不适用该原则，以保障抵押权人等的合法权益。最后，出租人出卖租赁房屋时，承租人有优先购买权，但房屋按份共有人行使优先购买权或出租人将房屋卖给近亲属时，承租人的优先购买权受限。如果对二手房租约限制的相关法律问题仍有疑问，可向专业法律人士咨询以获取更准确解答。

法律分析：
（1）期限限制方面，法律明确规定二手房长期租约的租赁期限不得超20年，超出部分无效。即便租约到期后续订，续订后的期限同样不能超20年。这一规定保障了租赁市场的稳定性和灵活性。
（2）买卖不破租赁限制，一般情况下租赁期内房屋所有权变动不影响租约效力。但如果房屋在出租前已设抵押权，因抵押权人实现权利导致所有权变动，或者房屋在出租前已被法院查封，该原则不适用。这体现了对抵押权人和司法执行的保障。
（3）优先购买权限制，出租人卖房需在合理期限通知承租人，承租人有同等条件优先购买权。不过当房屋按份共有人行使该权利或出租人将房卖给近亲属时，承租人优先购买权受限。

提醒：签订二手房长期租约时，要注意租约期限，同时了解房屋是否存在抵押、查封情况。买卖时，各方需明确优先购买权的适用情形，不同案情处理方式有别，建议咨询分析。

二手房长期租约限制如下：
1.期限方面，租约时长不得超20年，超出部分无效。租约到期可续订，但续订后从新约签订日起也不能超20年。
2.买卖不破租赁原则有例外，若房屋在出租前已设抵押，因抵押权人实现权利导致所有权变动，或已被法院查封，则不适用此原则。
3.优先购买权受限，房东卖房应提前合理时间通知租客，租客有优先购买权，但房屋按份共有人行使该权利或房东将房卖给近亲属时除外。