广西北海市预售合同备案有什么用

解析：
商品房预售合同登记备案作为一种独特的不动产登记方式，其主要功能在于保护那些以未来发生不动产物权变动为政策目标的各项请求权。通过实施商品房预售备案登记，不动产买受方所持有的请求权具备了对第三方产生抗辩的法律效力。在这种情况下，房地产开发公司亦不得擅自处理已经完成预售登记流程的相关房屋，或者进行任何形式的抵押。
然而，若这些房屋被开发商出售或设置抵押予第三方，那么这个第三方不可能直接通过登记程序取得所有权，并且其所享有的任何抵押权都无法对已完成预售登记流程的购房者产生抵抗效应。
值得注意的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同的生效要件。
法律依据：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。

商品房预售合同登记备案乃一种特别类型的不动产权属登记行为，主要目的在于保护未来可能产生的不动产物权变更权益。商品房预售备案登记使买受人所享有的权利得以具备对抗其他第三方的法律效力。房地产开发商在此之后，不得擅自将已办理过预售登记的房产进行再次出售或者设立抵押权。若有开发商私自将经预售登记之房产出售或设定抵押予第三方，则这名第三方无法透过登记取得所有权；
同时其抵押权益亦无法对抗已办理预售登记的买受人。
值得注意的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同的生效要件。

商品房预售合同登记备案被视为一类独特的不动产登记行为，其主要功能是维护那些基于未来可能产生的不动产物权变更而提出的权利主张。通过办理商品房预售备案登记，有望使买受人所拥有的相应请求权具备抗衡第三方权益的法律效力。在此情况下，房地产开发企业已无法再次将已经完成预售登记手续的房产进行销售或者抵押。若开发商擅自将已进行预售登记的房产出售或设定抵押给第三方，那么该第三方将无法通过登记取得所有权，同时，该抵押权亦无法对已进行预售登记的买受人产生对抗效果。
值得注意的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同的生效要件。