一、房屋买卖认购书中约定的定金出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。也就是说，买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人—方的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人可以不退还定金。但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。
二、签认购书后定金如何处理在认购书中经常会出现金、抵押金等说法，这样的约定不能一概的认为就是定金约定，而应该仔细分析。如果双方签定的认购书中约定。当事人买受方—方能签定正式合同的，其交付的订金不退还，而如果出卖人不签定合同的应该双倍返还买受人已经交付的订金，那么这样的约定应是关于定金的约定。但如果没有双倍返还的约定，那么就应该认为是一种预付款或者是订金的约定，而不适用定金规则。认购书中的定金，实际上具有立约定金和违约定金的双重功能。认购书是一种预约，是为将来订立正式的销售合同而预先签定的的合同，根据预约，开发商的义务是在将来与买受人签定销售合同，将房屋出售给买受人；而买受人的义务则是签定合同购买该房屋。为了平衡当事人的利益，法律规定，购房人在交付定金后，如果没有正当理由而不签定买卖合同的就丧失该定金；出售人如果没有正当理由而不签定销售合同的则应双倍返还。由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。（
1）如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。（
2）如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约方履约金。如果买方违约的，定金不予返还；如果卖方违约的，应双倍返还定金。（
3）如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。（
4）如果由于卖方本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。（
5）如果由厂卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。（
6）如果双方都不存在上述第—项的违约行为，仅对预售（销售）合同及补充协议内容难以达成—致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

问购房人不付延迟付房款的违约金,出卖人能不交付房屋吗

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一、购房人不付延迟付房款的违约金,出卖人可以不交付房屋吗
购房人跟出卖人签订房屋买卖合同后，购房人就要在约定的时间内把房款给付了。要是购房人迟延交付房款的话，那就需要按照合同约定交违约金，要是迟延之后还有其他状况的话，出卖人甚至可以解除购房合同，不交付房屋了。
实际中，在签好购房合同后，要是有下面的事情发生时，就可以解除房屋买卖合同了：
1、买卖双方协议解除
2、卖家违反合同约定
(1)你跟卖家签订商品房买卖合同后，卖家那边没有告诉你又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后，卖家又将该房屋出卖给第三人;
(3)卖家故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)房屋买卖的卖家故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(5)卖家故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
(6)你购买的那个房子，房屋主体结构质量不合格;
(7)还是房子本身的原因，因为房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
3、买卖一方迟延履行
(1)出卖人迟延交付房屋或者购房者迟延支付购房款，在经对方催告后在三个月的合理期限内还是没有去履行的;
(2)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致购房者没法办理房屋所有权登记的。
(3)其他解除情形：面积误差比绝对值超出3%;商品房买卖合同约定，购房者以担保贷款方式付款、因当事人一方原因而不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
但是，不管是怎样，购房者没交延迟房款的违约金，但到底是给了房款的。因此，要是说房子的出卖人要不要交付房屋的，还得看回他们双方的合同约定：
1、要是在房屋买卖合同中有相关的约定，在购房人不付延迟付款的违约金时，出卖人自然可以不交付房屋。
2、如果合同中约定或约定不明确的，出卖人就不能以此为由而拒绝交房，购房人已经按照合同约定交付了购房费用，出卖人也应当按照合同约定交付房屋。
二、买房人逾期支付的责任
(一)合同没有约定违约责任
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。
由此看来，我国法律关于逾期付款的违约责任的原则是“没约定，就法定”。如果双方当事人有约定则从其约定，如果没有约定违约金或者没约定违约金的计算方法，则出卖人可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准要求买受人支付逾期付款利息。
(二)合同明确约定了逾期付款的违约责任
《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的的损失赔偿额的计算方法。”
如果合同主体约定了违约金的具体数额，应按约定数额给付违约金;如果合同主体约定了违约金的计算方法，应按约定方法计算违约金;如果合同主体只约定了违约金，但没有约定具体数额，也没有约定计算方法，则视同无约定，并按照未约定情形处理。