根据你的问题解答如下,
①、适用对象不同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记,而预告登记是对请求权的登记。
②、两者的目的也不同。前者进行保全的是商品房预售合同,而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能,预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现。
③、登记申请人不同。预售登记的申请人为商品房预售人,而预告登记的申请人为享有请求权的权利人,义务人为不动产的现时所有人,请求权人应取得义务人的承诺(当然的假处分命令应该也可以)。
④、适用的依据不同。预售合同登记适用城市房地产管理法等公法的强制规范进行,而预告登记适用私法规范。
⑤、权利性质也不同。预售合同登记属于行政管理性质,而预告登记属于私法的权利保全性质。
⑥、效力不同。预告登记制度的核心是其效力,各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等,也只有赋于预告登记这些效力,才能使预告登记具有实际意义,成为请求权的保全手段。而我国现行预售登记仅有“应当”进行登记的规定,而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人;而且也没有规定经过登记的预售合同,预购人是否有对抗第三人的效力,是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。
⑦、预售登记没有失效制度。预告登记只是一种请求权的保全,不具有的效力,只有将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此,预告登记由于一些特定的事由而消失,不会永远存续。而我国商品房预售登记不会涂销,存续时间非常长,这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段,而非对购房人的请求权进行保护,与预告登记制度存在着根本上的差异。
商品房预告登记可以转让,一般在预告期间内,变更预告登记需要办理以下手续:
(1)房地产转移登记申请表;
(2)申请人身份证明;
卖方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话,必须要先写份委托书再去公正局公证,户口本及复印件一份。
买方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件,如果是单身的话,需要去市民政局开单身证明。
(3)房地产权利证书;
(4)有关行政机关的行政决定书,房地产买卖合同书,(按规定需公证的,应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书,或经公证的房地产继承证明文件,或房地产交换协议书,或房地产分割协议书;
(5)已设定抵押权的,应提交抵押权人同意的书面文件;
(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;
(7)非法人企业、组织的房地产转移,应提交其产权部门同意转移的批准文件;
(8)行政划拨、减免地价的土地,应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;
(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的,应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;
(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;
(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;
(12)房地产共有人同意转移的意见书;
(13)收购或合并企业的,应提交有关部门的批准文件;
(14)国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的,应提交有关部门的批准文件;
(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
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