关于最高院房屋租赁合同纠纷案件的司法解释

近日，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释正式实施。该司法解释的实施，使得长期以来，我国城镇乡村庄规划区内的房屋租赁中经常发生的纠纷真正做到了有法可依；该司法解释更有新法律规则的突破。在该司法解释实施前，房屋租赁纠纷依据的是我国lt;lt;合同法gt;gt;、lt;lt;民法通则gt;gt;及其解释，由于相关规定过于原则、抽象，很难满足房屋租赁的特殊性。故在司法实践中，同样房屋租赁争议纠纷，适用不同的裁决标准，得出不同裁决结果的现象，屡见不鲜。正是仁者见仁，智者见智。该司法解释的实施，统一了标准，统一了认识。不但使裁决机关，也使得广大百姓在房屋租赁中有法可依，有章可循。笔者总结该司法解释的规定，认为其存在如下十大亮点:
1、房屋租赁合同无效的情形
该无效的情形主要考虑了出租方出租的房屋权属是否获得相关国家机关批准，也就是房屋本身存在的合法性问题。无效有三种情形:
1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。
2、房屋租赁合同登记备案的效力
长期以来，无论是司法界还是普通民众都对房屋租赁合同登记备案是否影响合同效力争论不休。该司法解释统一了认识。明确规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。同时又尊重当事人的意愿，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
3、同一房屋订立数份租赁合同的处理
在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，要按法定顺序处理。
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
4、承租人解除租赁合同的条件
因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
5、对装饰装修物的处理
装饰装修物的处理是租赁合同中经常遇到的问题，该司法解释按照装饰装修物是否经出租人同意、装饰装修物是否形成附合、合同的效力、解除、期满等多方面明确具体的加以规定。 在承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。但因拆除造成的房屋毁损，承租人负有恢复原状的责任；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
6、转租时对出租人权利的限制
为促使出租人及时行使权利，也为维持租赁合同的稳定性，维护次承租人的利益，该司法解释规定， 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
7、次承租人的抗辩权
为避免次承租人因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，损害次承租人的权益，该司法解释规定，次承租人可请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。此时人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
8、共同经营人的继续承租权
实践中，大量存在承租人租赁房屋从事经营活动，但是以个体工商户或者个人合伙方式进行经营，为避免因名义承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡而对租赁合同的不利影响，从而波及到实际的经营者，该司法解释明确规定，出现上述情形时，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。
9、对承租人优先购买权的限制
该司法解释对承租人的优先购买权进行了一定的制约。在下列情形下，承租人主张优先购买房屋的不会获得人民法院的支持:
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
10、买卖不破租赁的例外
买卖不破租赁应然是不变的法律规则，但该司法解释做出了例外的规定，
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在上述情形下，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，不会获得人民法院的支持。
上述十个主题仅为笔者的个人认识，该司法解释还规定了房屋租赁中其它方面的内容。但要强调的是，该部司法解释也并非尽善尽美，还存在有待明确之处，如出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形时，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 在出租人与第三人并非善意的情况下，如何适用?与第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的规定是否矛盾等等。

关于房屋租赁合同纠纷的司法解释是：
1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。