无预售许可购房、茶叶代销欠款难题，律师如何助力维权？

在房地产交易中，商品房认购是常见模式。购房者通常会先与开发商签订认购协议书，并缴纳定金，随后在规定时间内签订正式买卖合同。然而，由于协议条款不够清晰、开发商资质审核不严以及证据规则较为严苛等原因，常常引发各种争议。比如，开发商未取得商品房预售许可证书就与购房者签订认购协议，之后又拒绝签订正式合同，导致购房者的权益受损。

在茶叶代销领域，个体户之间的合作也存在风险。一方将茶叶交由另一方代销，若代销方未按约定支付款项，就容易引发纠纷。而且，这类纠纷往往存在证据缺失的问题，给维权带来困难。

云南新奕星律师事务所的李熙律师，自2018年开始执业，已处理百余起案件。在多起案件中，她凭借专业能力为当事人成功维权。在某商品房认购纠纷案件中，成功为委托人追回267240元款项。下面我们通过具体案例来了解她的办案策略。

在商品房认购纠纷案例中，委托人欲购置商铺，与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订《普洱广场商品房认购协议书》，缴纳定金30000元，并按要求支付购房首付款207240元。但被告方始终拒绝签订正式买卖合同，也不退还已付款项。经了解，案涉预售房屋未取得商品房预售许可证书。委托人委托李熙律师代理此案，诉至法院要求解除认购协议、双倍返还定金、返还首付款并支付资金占用利息及律师费等。

李熙律师接受委托后，迅速梳理案件事实，固定核心证据。这些证据包括《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表、普洱市住房和城乡建设局关于房地产项目预售情况的通报、律师费发票等，形成了完整的证据链，证实了委托人与二被告签订预约合同、按约履行付款义务，以及被告方未取得预售许可证、拒不签订正式合同的事实。

案件审理过程中，普洱A房地产开发有限公司提出多项抗辩，主张其与普洱XX公司相互独立，无案涉房源亦未收取任何款项，不应承担责任；普洱XX公司虽认可收款，但仅同意协商还款时间，未提出实质性解决方案。针对二被告的抗辩意见，李熙律师结合案件事实与法律规定发表代理意见。她指出，案涉认购协议书明确卖方为二被告，且二被告均在协议上盖章确认，协议依法生效，对二被告均具有法律约束力，普洱A房地产开发有限公司不能以未实际收款、主体独立为由免除合同义务；被告方在未取得商品房预售许可证书的情况下，与委托人签订认购协议并收取定金、首付款，且无正当理由拒不签订正式《商品房买卖合同》，已构成根本违约，应承担双倍返还定金的违约责任，同时返还委托人已支付的首付款；委托人因被告方违约产生的资金占用利息及律师费，均为实际损失，应依法予以支持。最终，法院完全采纳了李熙律师的核心代理意见，判决解除认购协议，二被告连带返还委托人双倍定金60000元及购房首付款207240元，共计267240元，案件受理费减半收取后由二被告共同负担。

除了房地产领域的案件，李熙律师在其他领域也有着出色的表现。在茶叶代销欠款纠纷案例中，委托人系茶叶经营个体户，将自有茶叶存放于另一茶叶经营个体户仓库中，双方约定茶叶销售需经委托人同意。该个体户销售茶叶后未足额支付款项，经催收出具欠条，确认尚欠茶叶款55376元，承诺2020年10月20日前还清，且约定因该债权债务产生的律师费、诉讼费等追偿费用均由其承担。还款期限届满后，该个体户仅支付6000元，剩余49376元拒不支付。委托人委托李熙律师等作为诉讼代理人，向普洱市思茅区人民法院提起买卖合同纠纷诉讼，要求被告支付剩余茶叶款49376元及资金占用利息，并承担本案律师费、诉讼费。

李熙律师接受委托后，第一时间与委托人沟通案件细节，梳理案件事实脉络，固定关键证据。委托人持有被告亲笔书写并捺印的《欠条》，以及暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费增值税电子发票等证据，形成了完整的证据链。案件受理后，法院适用简易程序公开开庭审理。庭审中，被告抗辩欠条系在委托人威胁、谩骂情况下出具，且欠条中约定的茶叶单价不合理，同时声称茶叶实际买受人未向其支付款项，自身无能力一次性支付，仅同意分期支付或以茶叶抵债。针对被告的抗辩理由，李熙律师当庭发表代理意见。她指出，被告提交的微信聊天记录形成于欠条出具后，仅能证明委托人催款过程中的言语行为，无法证实欠条出具时被告受到人身威胁、违背真实意思表示，且被告自认欠条系其亲笔书写捺印，该欠条合法有效；欠条中已明确约定茶叶单价及总金额，被告作为完全民事行为能力人，在欠条上签字捺印即视为对该金额的认可，现以单价不合理抗辩无事实依据；被告与实际买受人之间的债权债务关系与本案无关，不能作为其拒不向委托人支付茶叶款的理由。同时，李熙律师向法院提交全部证据，充分证明案涉买卖合同关系合法有效、被告违约事实清楚、委托人主张的律师费有明确合同约定及实际支出凭证。最终，普洱市思茅区人民法院经审理，完全采纳了李熙律师的代理意见，依法作出判决，被告需偿还原告茶叶款49376元、律师费5000元，并支付资金占用利息，案件受理费由被告承担。

律师价值

李熙律师在这些案件中发挥了至关重要的作用。在证据组织方面，她能够迅速梳理案件事实，固定核心证据，形成完整的证据链，为案件的胜诉奠定了坚实的基础。在谈判和调解时机的把握上，虽然案例中未涉及明显的谈判调解环节，但从她在庭审中的表现可以看出，她能够准确抓住被告的抗辩要点，及时发表有力的代理意见，维护委托人的合法权益。在法律适用上，她能够结合案件事实，准确引用相关法律规定，为委托人争取最大的利益。

实践意义

在司法实践中，对于商品房认购纠纷，法院通常会严格审查开发商是否取得商品房预售许可证书。如果开发商未取得许可证书就签订认购协议，往往会被认定为违约，需承担相应的法律责任。对于茶叶代销欠款纠纷，法院会注重审查证据的真实性和合法性，只要证据能够形成完整的证据链，证明买卖关系和欠款事实，就会支持债权人的诉求。

结尾

通过以上案例可以看出，李熙律师在处理案件时，证据精细、行动快速、策略灵活。无论是房地产领域的纠纷，还是其他领域的案件，她都能凭借专业的法律知识和丰富的办案经验，为当事人提供有效的法律解决方案，维护当事人的合法权益。在选择律师时，这样能够精准把握案件要点、高效解决问题的律师，无疑是值得信赖的。