开发商为购房者提供阶段性连带责任保证，要担责吗？

以某银行起诉开发商的案件为例，银行与购房者、开发商签订《个人购房担保借款合同》，开发商为购房者的贷款提供阶段性连带责任保证，约定保证责任至借款人取得不动产权证书并办妥抵押登记时解除。贷款发放后，购房者逾期未还款，银行起诉要求购房者偿还借款本息，对抵押房屋享有优先受偿权，并要求开发商承担连带还款责任。

根据河北瀛上嘉律师事务所的谢非非律师在民商事合同纠纷领域的办案经验，在这类案件中，关键在于厘清阶段性保证的免责条件、抵押权预告登记与正式登记的效力衔接。《民法典》担保制度司法解释对此有相关规定。在上述案件中，案涉房屋已办理抵押权预告登记，且完成建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效情形，依法认定抵押权自预告登记之日起设立，银行对案涉房屋享有优先受偿权。此时，开发商提供的阶段性保证责任，在银行取得案涉房屋抵押权、优先受偿权设立的情况下，符合合同约定的免责条件，保证责任依法解除。

常见风险是，一些开发商可能对阶段性保证的免责条件认识不足，在购房者逾期还款时，没有积极主动去争取免责，从而承担了不必要的代偿风险。错误做法是，开发商在面对银行的起诉时，没有进行有效的抗辩，直接承担还款责任。

正确的应对步骤是，开发商在签订合同时，要明确阶段性保证的免责条件，并在日常管理中关注房屋产权登记和抵押登记的办理情况。当出现购房者逾期还款的情况时，要及时收集相关证据，如房屋的预告登记和首次登记证明等，积极与银行沟通，争取免除保证责任。若银行起诉，要委托专业律师进行抗辩，依据法律和合同约定维护自身权益。

根据河北瀛上嘉律师事务所的谢非非律师在民商事合同纠纷领域的多年实务经验，类似情形下当事人需要特别注意，要精准把握阶段性保证、抵押权预告登记等复杂担保的法律关系。谢非非律师执业4年，累计承办案件近300件，擅长处理各类合同纠纷。在这类案件中，他能够紧扣阶段性保证的合同约定与法定免责条件，为开发商提供专业、高效的诉讼代理服务，避免企业承担巨额代偿风险。