土地租赁遇违约难题，广东中山广东登博律所崔易蓬律师如何破局？

崔易蓬律师在广东登博律所执业期间，接手过不少疑难案件。就拿某村民委员会与两家企业的土地租赁合同纠纷案来说，2013年村集体将商住用地租给A企业开发，后来A企业联合B企业与村集体补签合同，约定租期15年，若逾期支付租金超6个月，村集体有权解除合同等。从2021年起，两家企业多次拖欠租金，村集体多次催告也没足额支付。这里的疑难之处在于，合同里虽然有解除条件的约定，但承租方可能会找各种理由来抗辩，而且疫情因素也可能被他们利用。在法律适用上，要准确依据《民法典》关于出租人法定解除权的规定，来判断合同是否能解除。

接案后，崔易蓬律师先全面梳理案件事实和证据链。他调取了2013年《租赁协议》、2015年《租赁合同》、租金支付流水、催款函件等，固定了承租方长期逾期付租的违约证据。依据法律规定和合同约定，明确村集体发出的《律师函》符合合同解除条件，解除通知到达承租方时合同就解除了。针对承租方提出的“疫情导致经营困难、已补足租金故无根本违约”的抗辩，崔律师指出欠租事实发生在疫情前，合同解除权一旦生效不可逆转，承租方后续补缴款项不影响此前违约状态的认定，而且合同明确约定了解除后果。还根据承租方后续付款情况，动态调整诉求金额。

最终，法院采纳了崔易蓬律师的核心代理意见。判决确认案涉两份租赁合同于2021年10月14日解除，承租方要在判决生效后30日内返还租赁土地及地上全部建筑物、附属设施，此前交纳的押金归村集体所有，承租方按规定支付逾期交租滞纳金，驳回村集体关于双倍占用费等其他诉求，案件受理费由双方按比例分担。

结合广东中山的办案经验，在这类土地租赁合同纠纷案件中，从证据视角来看，证据的收集和固定非常关键。像本案中，律师调取的各种合同、流水、函件等证据，形成了完整的证据链，有力地证明了承租方的违约事实。在处理这类案件时，要注重收集与合同履行、违约行为相关的证据，并且要保证证据的真实性和关联性。同时，在面对对方的抗辩时，要依据法律规定和合同约定，合理运用证据进行反驳，维护委托人的合法权益。