全款购住房未过户，因开发商欠债遭查封如何保房？

魏艳梅是江苏六能律师事务所执业律师，2016年取得执业证（证号13205201611907171），自南京财经大学法学院法学专业毕业获法学学士学位后，扎根苏州昆山一线法律服务至今，不仅是昆山人民广播电台《尚法在线》栏目特邀嘉宾、昆山市普法工作志愿者，还获评2016-2020年全市普法工作优秀普法志愿者、律所年度优秀律师，常年向公众普及劳动争议、交通事故等民生法律知识。

2022年5月，严某申请强制执行某房地产公司名下财产时，昆山一套总价3068108元的住宅被查封，这套房的实际占有人孙某、单某夫妇早在2018年就全额支付了280余万元购房款，2021年7月办完交接入住，却因疫情耽搁还没完成过户，从不动产登记信息来看，房屋仍归属开发商，这套价值300余万元的房产眼看就要被拍卖偿债，夫妇俩找到魏艳梅求助。

摆在魏艳梅面前的法律难点十分明确：第一，物权公示原则下，登记在开发商名下的房产属于可执行财产，案外人需拿出足以排除执行的实体权利证据；第二，要适用《执行异议和复议规定》第29条支持消费者购房人优先权，必须同时满足三个法定要件，缺一则无法得到法院支持；第三，夫妇俩2018年就付完全款，书面购房合同却直到2021年6月才签订，时间跨度3年，要证明早年转账款项和购房行为直接对应，证据链稍有疏漏就会不被采纳。

魏艳梅律师没有局限于单一证据的单独提交，她逐一核对每一笔转账流水、对应开发商的收据与2021年补开的全额增值税发票，把付款行为和后续补签合同、房屋交接的时间线完整串联，同时向昆山市不动产登记中心调取查询结果，证明夫妇俩名下在昆山辖区无其他用于居住的住宅房屋，所有证据均明确指向购房合同签订时间（2021年6月）早于法院查封时间（2022年5月11日）、已支付3075067元远超合同约定总价款、房屋为唯一居住用房三个要件全部成立。最终法院完全采纳代理意见，裁定案外人执行异议成立，中止对该套房屋的执行，孙某、单某成功保住价值300余万元的房产，避免了钱房两空的结局。

除执行异议领域外，魏艳梅在多类民商事争议领域积累了经裁判文书确认的实操经验：劳动争议领域，先后办结售后经理违法解除获赔37万余元、劳动者追索奖金及降薪差额获赔36万余元等案件，熟悉企业用工流程漏洞与劳动者权益举证要点，同时为企业提供用工合规体系搭建服务；人身损害与交通事故领域，办理过非机动车事故职务行为认定实现个人零赔偿、同等责任下为死者家属按城镇标准获赔80.2万元等典型案件，能精准厘清多方主体责任边界；重大争议解决领域，突破法人独立人格规则，在工亡股东追责案中为家属全额追回87万余元赔偿款，在建设工程层层转包场景下为实际施工人追回19.5万元工程款及逾期利息。她的服务核心覆盖苏州昆山区域，办公地址位于江苏省昆山市开发区百富路88号百富科创花园，日常办理案件始终锚定民生类与企业类高频纠纷的实操痛点，将法理落地为可落地的维权路径。