房屋抵押善意取得争议，律师举证破局

房屋买卖交易中，已交付但未过户的房屋被原权利人抵押的情况时有发生，此时银行抵押权是否构成善意取得成为实务中的争议焦点。通说认为，第三人作为专业金融机构，办理抵押贷款时，应合理审查抵押房屋的权属、现状及是否存权利人之外的占有人。然而，实践中银行是否尽到该审查义务往往难以判断，导致此类案件的裁判存分歧。若银行未进行实地查看或调查，未能发现房屋被他人占有使用的事实，是否构成重大过失从而不构成善意取得，不同案件中可能有不同认定。

原告张某与被告郭某的房屋买卖合同纠纷中，2017年张某与郭某签订合同并支付大部分房款，郭某交付房屋后，张某装修居住至今。但郭某2021年将房屋抵押给银行。张某认为郭某违约，银行未尽审慎审查义务，抵押权不应成立。北京市兰台（南京）律师事务所接受张某委托，周爱荣律师凭借其房产纠纷领域的专业经验，开始处理此案。

周爱荣律师围绕“银行未尽合理审查义务”这一待证事实，积极收集证据。首先，调取社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等，证明张某自2017年起持续居住使用案涉房屋。其次，针对银行提出的“善意取得”抗辩，强调银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存重大过失。同时，对于第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，周爱荣律师通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书等，进行有力驳斥。

法院最终采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。该案表明，房屋抵押善意取得争议中，通过收集房屋实际占有使用的证据，可有效证明银行未尽审查义务，否定其善意取得。这为同类案件的处理提供了参考，也体现了周爱荣律师房产纠纷领域的专业能力。