开发商成功免除房贷连带还款责任

谢非非是河北瀛上嘉律师事务所的专职律师，服务于河南承德地区，擅长处理民商事合同纠纷、婚姻家事、刑事辩护等领域的案件。执业第4年时，他遇到了这起阶段性保证免责案件。

在这起案件中，被告A、B向银行借款购房，被告C为其提供阶段性连带责任保证。贷款发放后，被告A、B逾期未还款，银行将三被告诉至法院。被告C委托谢非非律师代理此案。谢非非律师在梳理证据链时，紧扣阶段性保证的合同约定与法定免责条件，精准适用《民法典》担保制度司法解释，清晰厘清抵押权预告登记与正式登记的效力衔接，论证开发商阶段性保证与房屋抵押担保的前后衔接关系。

法院经审理查明，案涉《个人购房担保借款合同》合法有效，被告A、B逾期还款构成违约，应偿还剩余借款本金及相应利息。案涉房产已办理抵押权预告登记，且完成建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效情形，依法认定抵押权自预告登记之日起设立，银行对案涉房产享有优先受偿权。被告C提供的阶段性保证责任，在银行取得案涉房产抵押权、优先受偿权设立的情况下，符合合同约定的免责条件，保证责任依法解除。

谢非非律师长期认为，在担保合同中，对于阶段性保证的免责条件和抵押权登记效力等内容属于高频漏洞，当事人在签订合同时应仔细审查。

对于开发商而言，一种常见的预防方式是在提供阶段性保证时，明确约定保证责任的解除条件，并密切关注房产的登记情况，及时办理相关手续，以避免承担不必要的连带还款责任。