法院认定无规划许可租赁合同无效，实际使用人仍获17万补偿

2021年4月，许XX完成厂房搬迁后，与房东何XX就拆迁补偿款分配协商无果。此时，许XX委托广东利合律师事务所的卢扬超律师代理此案。卢扬超律师自2018年开始执业，擅长处理合同事务、婚姻家事、劳动争议、债权债务等法律事务，有丰富的办案实践经验。

案件类型为房屋租赁合同纠纷，卢扬超律师代理原告许XX。201x年10月，许XX通过转租承租何XX位于佛山市XX区的厂房用于经营塑料颗粒加工业务，并注册成立公司，该厂房未取得建设工程规划许可证。2020年3月，厂房因村级工业园升级改造被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。许XX于2021年4月完成搬迁，但何XX已与政府签订《厂房搬迁补偿协议》并领取补偿款，却拒绝向许XX支付其应得部分，双方争议焦点在于拆迁补偿款的分配。

许XX的核心诉求是让何XX支付其应得的拆迁补偿款。该案件存在诸多难点，一是厂房未取得建设工程规划许可证，租赁合同可能被认定无效，这会影响许XX的补偿请求权；二是何XX拒绝提供《厂房搬迁补偿协议》及《资产评估报告》，关键证据获取困难；三是如何准确核算许XX应得的补偿金额，避免因计算不当导致败诉。

针对这些难点，卢扬超律师采取了一系列策略。首先，他厘清许XX作为次承租人及实际使用人的法律地位，并取得其公司出具的《债权转让书》，明确由许XX主张全部补偿权益。这样做是为了确立许XX的补偿请求权基础。其次，律师成功申请法院向杏坛村改办公室调取《厂房搬迁补偿协议》及《资产评估报告》，锁定补偿项目和金额依据，破解了被告拒不提供评估报告的僵局。然后，结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积，逐项论证许XX对设备搬迁费、生产生活资料搬迁费、临时安置费及停产停业损失的合法权利，精准核算应得补偿，避免简单按合同面积主张导致败诉风险。最后，针对何XX提出的“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等主张，援引评估明细和村改政策予以驳斥，并强调公平原则下实际使用人的合理权益。

案件结果是，法院认定案涉租赁合同因厂房无规划许可而无效，但认可许XX作为实际使用人有权获得相应补偿。最终判决被告何XX向许XX支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计支持金额173,960.26元（原诉请332,605元），诉讼费用由双方按比例分担。

该案件具有多方面的典型意义。对于同类纠纷，即使租赁合同无效，实际使用人基于事实租赁关系和实际投入，仍可争取补偿请求权。在证据获取方面，当关键证据被对方掌握时，律师可通过申请法院调取的方式获取，破解证据难题。在核算补偿金额时，要结合测绘数据与政策标准，科学核定，避免简单按合同面积主张。在合同无效的背景下，以“公平原则”和“剩余租期比例”进行说理，有助于争取部分安置与停业损失补偿。

从司法实践来看，在涉及无规划许可厂房租赁及拆迁补偿的案件中，法院对于实际使用人的权益保护越来越重视。对于关键证据的认定，法院更倾向于通过合法途径获取的证据。律师在处理此类案件时，应注重梳理租赁关系和权利主体，准确核算补偿金额，并善于运用公平原则等进行说理，以维护当事人的合法权益。