如何认定房地产预售合同的有效性

1.主体资格：
开发商需有房地产开发经营资格，这是合法开发销售的基础，无此资格签的合同可能无效。
2.预售许可证明：
没拿到商品房预售许可证明签的预售合同，一般认定无效，但起诉前拿到则可能有效。
3.意思表示真实：
合同订立时双方要真心实意，若有欺诈、胁迫，受损方可请求撤销。
4.内容合法：
合同内容不能违法违规，不能损害国家、集体和他人权益。

案情回顾:

小朱与某开发商签订了一份房地产预售合同。后来小朱发现该开发商似乎不具备房地产开发经营资格，且在签订合同时未取得商品房预售许可证明。小朱认为合同应属无效，而开发商则称自己有资格，并且会在起诉前取得预售许可证明，合同应是有效的，双方因此产生争议。

案情分析:

1、从主体资格来看，若开发商确实不具备房地产开发经营资格，那么按照规定，其签订的合同可能无效。
2、关于预售许可证明，若在起诉前开发商仍未取得，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该商品房预售合同应认定无效；若在起诉前取得了，则可以认定有效。
3、若合同订立时存在欺诈、胁迫等使小朱意思表示不真实的情形，小朱有权请求法院或仲裁机构撤销合同。
4、还需审查合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否损害国家、集体和他人合法权益，若存在此类情况，合同也不具有合法性。