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新民法典如何更换物业

时间:2026.04.18 标签: 公司经营 公司经营纠纷 阅读:953人
律师解析:
依照我国《民法典》规定,业主大会享有选聘物业管理企业的权力,同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。
业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
按照正常程序,更换物业公司需要经过:
(1)业主大会就物业管理事宜进行投票表决,半数以上业主同意,即可更换物业公司;
(2)由业委会负责物业管理招标事宜,邀标或公开招标,评标、答辩,以选出中标企业;
(3)新老物业完成交接手续,新物业进场。对蛮不讲理的物业可以驱赶。因解聘物业发生纠纷,可以向人民法院起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,第八条明确表示,业主大会按照物权法规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
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姜凯文律师

北京市盈科(济南)律师事务所

姜凯文律师,北京市盈科(济南)律师事务所监事、股权高级合伙人、刑民交叉法律事务部主任、青年律师工作委员会主任,盈科全国经济犯罪防范与辩护法律服务济南中心主任,盈科山东区域刑民交叉法律专业委员会副主任,盈科全国刑民交叉法律专业委员会常务理事。 兼任山东省电视台法律专家顾问团成员、山东省人民广播电视台《周末说法》等栏目特邀嘉宾、济南市电视台《护航律师团》首批公益律师。 曾荣获盈科全国十大无罪案例、盈科全国十大刑民交叉典型案例、十大典型案例提名、盈科全国优秀刑事律师、盈科卓越律师、盈科全国百名青年新锐、优秀领军律师等诸多荣誉及称号。 姜凯文律师,毕业于山东大学,拥有深厚的法学理论功底,具有丰富的司法实践经验,承办了大量国内及涉外疑难案件并取得了良好效果。 联系方式 Tel&WeChat:18515692777 擅长领域 私人、企业法律顾问;刑事犯罪辩护;民商事争议解决。 近几年承办的部分案件 刑事业务领域: 1、代理艾某某涉嫌合同诈骗罪,公诉建议量刑10年6个月,一审阶段律师介入,经过近1年审理,最终法院采纳辩护人无罪意见,检察院撤回起诉并依法作出不起诉决定;(山东滨州) 2、代理阎某涉嫌编造、故意传播虚假信息罪(疫情期间涉疫信息),侦查期间律师介入,检察院采纳律师意见通过企业合规,并经逐级层报省检批准,最终检察院决定对其不起诉;(山东济南) 3、代理肖某涉嫌重大责任事故罪,造成三人死亡的后果,侦查阶段律师介入,检察院采纳辩护律师意见,并经法定程序逐级上报,最终检察院依法作出不起诉;(山东济南) 4、代理彭某某因涉嫌诈骗罪(涉案标的300余万),侦查羁押期间律师介入,在被羁押第37天,律师介入的第16天,检察院依法采纳律师辩护意见,对彭某某作出不予批捕决定,并予以取保候审。在移送审查起诉阶段,检察院依法作出不起诉决定;(山东潍坊) 5、代理田某涉嫌诈骗罪,侦查羁押期间律师介入,在被羁押第37天,律师介入第11天,最终检察官联席会议依法采纳辩护人意见,对田某作出不予批捕决定,并予以释放;在移送审查起诉阶段,检察院依法作出不起诉决定;(云南普洱) 6、代理郑某涉嫌虚开增值税专用发票罪,涉税金额200余万元(涉案金额2000余万元),侦查阶段律师介入,最终检察院采纳律师辩护意见,依法作出不起诉决定;(山东济南)

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