租赁合同无效但已履行的情形有哪些

采用欺骗或强迫方式签订租赁合同，且损害国家利益的，合同无效。
双方恶意串通，损害国家、集体或第三方合法利益的租赁合同无效。
表面为租赁关系，实际用于违法活动的合同无效。
租赁用途违反环保规定等损害公共利益的合同无效。
违反法律强制性规定的，如房屋未通过消防验收就签订的租赁合同无效。
合同无效后，取得的财产应返还；
无法返还或无需返还的折价补偿；
过错方赔偿对方损失，双方均有过错则各自承担相应责任。

案情回顾:

小胡将其所有但未经消防验收合格的商铺出租给小李，双方签订租赁合同，约定小李租赁商铺经营餐饮，租期两年，每月租金五千元。小李支付三个月租金并装修花费一万元后，相关部门检查发现商铺未通过消防验收，要求停止经营。小李主张合同无效，要求返还租金并赔偿装修损失；小胡认为合同有效，拒绝返还和赔偿。

案情分析:

1、合同效力认定：根据法律规定，违反法律行政法规强制性规定的合同无效。小胡出租的商铺未经消防验收合格，违反消防管理强制性规定，因此双方签订的租赁合同无效。
2、财产返还与损失分担：合同无效后，小胡应返还小李已支付的三个月租金一万五千元。小李的装修损失，因双方均有过错，小胡明知商铺未消防验收仍出租，小李未核实消防情况即租赁，应根据各自过错程度分担损失。