房子买卖中定金违约金计算方法是什么

房子买卖里，定金和违约金计算方法不一样。
先说定金，按照《中华人民共和国民法典》，定金数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不产生定金效力。要是给付定金一方不履行债务，或者履行债务不符合约定，导致合同目的无法实现，就不能要求返还定金；要是收受定金一方出现这种情况，要双倍返还定金。比如房屋买卖合同标的额100万元，定金最多能约定20万元，若卖方违约，就得返还40万元。
再说违约金，当事人可以约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也能约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。如果约定的违约金低于造成的损失，法院或仲裁机构可依当事人请求增加；要是约定的违约金过分高于造成的损失，法院或仲裁机构可依请求适当减少。司法实践中，一般以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素，依据公平和诚实信用原则衡量。
要注意，定金和违约金不能同时用，当事人只能选一个主张。要是遇到违约纠纷，先明确是适用定金还是违约金，再依据法律规定维护自己权益。

案情回顾:

小朱与小胡签订房屋买卖合同，合同标的额为80万元，小朱支付小胡18万元定金。后小胡违约不想卖房，小朱要求小胡双倍返还定金36万元，小胡认为定金超过合同标的额20%部分不产生定金效力，只同意返还20%部分即32万，双方因此产生争议。

案情分析:

1、根据《中华人民共和国民法典》，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，此合同标的额80万，定金最多16万，小朱支付的18万中超出的2万不产生定金效力。小胡违约应双倍返还16万即32万，超出部分2万应原数返还，所以小胡共需返还34万。
2、定金和违约金不能同时适用，当事人只能选择其一主张。本案中小朱选择了定金条款，就不能再主张违约金。