已抵押房屋买卖不破租赁是否可适用

已抵押房屋一般适用买卖不破租赁，不过有特殊情况。
按照《民法典》，要是在订立抵押合同前，抵押财产就已出租且转移占有，原租赁关系不受抵押权影响，也就是适用买卖不破租赁。就算房屋抵押后又转让，承租人在租赁期限内仍能继续占有使用房屋。这是由于抵押前租赁关系合法存在，承租人也实际占有房屋，法律保护这种既存的租赁权益。
但如果先抵押后出租，并且抵押权已登记，租赁关系就不能对抗已登记的抵押权。抵押权实现时，受让人不受原租赁关系约束，承租人不能用“买卖不破租赁”对抗新的房屋所有权人。因为这种情况下，抵押权设立在先，有优先性，若让租赁关系对抗已登记的抵押权，会损害抵押权人的合法权益。
因此，判断已抵押房屋是否适用买卖不破租赁，得看租赁和抵押的先后顺序，以及抵押权是否登记。建议承租人在租赁房屋时，先了解房屋是否已抵押。若先租后抵，自身权益受法律保护；若先抵后租，要谨慎考虑。

案情回顾:

小朱将自己的房屋抵押给小胡并办理了登记。之后，小朱又将该房屋出租给小李。后来小朱无法偿还债务，小胡实现抵押权，房屋被转让给小静。小李以“买卖不破租赁”为由，要求继续在租赁期限内使用房屋，小静则认为自己不受原租赁关系约束，双方产生争议。

案情分析:

1、根据《民法典》规定，若订立抵押合同前抵押财产已出租并转移占有，原租赁关系不受该抵押权影响，适用买卖不破租赁。但本案是先抵押后出租，且抵押权已登记。
2、在此情况下，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。当抵押权实现，受让人小静不受原租赁关系约束，小李不能以“买卖不破租赁”对抗小静，所以小静的主张合法。