出租方跟承租方要如何解除合同

出租方和承租方解除合同有两种方式，分别是约定解除和法定解除。
先说约定解除。要是双方在租赁合同里明确规定了解除合同的条件，等条件达成时，一方或者双方就能按照合同约定解除合同。比如合同约定，承租方拖欠租金到一定期限，出租方就有权解除合同。一旦承租方出现这种违约情况，出租方就可以按约定行使解除权。解除时，主张解除的一方得通知对方，合同从通知到达对方时起解除。
再看法定解除。《中华人民共和国民法典》规定了一些法定解除情形。对出租方来说，要是承租方未经同意就擅自转租，或者没按约定使用租赁物，导致租赁物受损等，出租方有权解除合同。对承租方而言，要是租赁物存在严重质量问题，影响正常使用，或者因为不可归责于承租方的原因，致使租赁物部分或全部毁损、灭失，无法实现合同目的，承租方可以解除合同。
不管哪一方行使法定解除权，都要通知对方。如果对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，还没履行的，就终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并且有权要求赔偿损失。

案情回顾:

小朱将房屋出租给小李，租赁合同约定若小李拖欠租金达3个月，小朱有权解除合同。租赁期间，小李连续4个月未支付租金，小朱向小李发出解除合同通知。小李认为自己有特殊原因未付租金，不认可合同解除，双方产生争议。

案情分析:

1、从约定解除来看，合同明确约定拖欠租金达一定期限出租方有权解除合同，小李拖欠租金4个月，小朱按约定发出解除通知，合同自通知到达小李时解除。
2、若小李对解除合同有异议，可请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的终止履行，小李已使用房屋的，应根据履行情况和合同性质，或许需支付相应租金并承担违约责任。