买房中介独家违约怎么办

法律分析： （1）对于未审核的合同，应尽快开展全面细致的审核工作，着重审查合同主体资格、权利义务条款、违约责任、争议解决方式等关键内容。这有助于发现合同中可能存在的风险和问题。 （2）若审核中发现问题，要及时与合同相对方沟通协商修改，争取达成双方都能接受的合同条款。 （3）若合同已签订但未审核，且存在重大瑕疵可能损害自身权益，可在法定期间内主张撤销合同。比如因重大误解、显失公平，或一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思订立的合同，受损害方有权请求法院或仲裁机构撤销。不过，行使撤销权有期限限制，一般为一年，重大误解是九十日，自知道或应当知道撤销事由之日起算。 提醒： 处理未审核合同要及时，注意撤销权行使期限，不同案情处理方式有别，建议咨询进一步分析。

合同违约金的计算方式主要包括约定计算和法定计算两种，实际处理时需结合具体情形选择适用，并根据公平与诚实信用原则合理调整。 1.约定计算方式。合同双方可在合同中明确约定违约金的数额或计算方法，一方违约时直接按照约定标准执行。若约定的违约金数额过分高于或低于违约行为造成的实际损失，当事人可向法院或仲裁机构提出请求，要求适当减少或增加违约金数额，以保障双方权益的平衡。 2.法定计算方式。若合同未对违约金作出约定，将依据法律规定确定计算方法。例如逾期付款的情况，可参照相关规定，以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为基础，结合逾期罚息利率标准计算违约金。确定违约金数额时，需以实际损失为核心依据，同时综合考量合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，确保结果符合公平和诚实信用原则。

（一）补偿金计算：工作年限每满一年支付一个月工资，六个月以上不满一年按一年算，不满六个月支付半个月工资，月工资是解除或终止合同前十二个月平均工资。 （二）赔偿金计算：用人单位违法解除或终止合同，按经济补偿标准二倍支付。 （三）违约金适用：仅在用人单位提供专项培训约定服务期、约定保密和竞业限制事项时可约定，计算依约定和实际情况。 法律依据： 《中华人民共和国劳动合同法》第二十二条规定，用人单位为劳动者提供专项培训费用，对其进行专业技术培训的，可以与该劳动者订立协议，约定服务期。劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。第二十三条规定，用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守用人单位的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。

（一）若遇到非本人家属签字合同的情况，首先要确认签字人是否有代理权相关文件，若有类似表见代理的表象，可认为合同有效。 （二）若无法判断是否构成表见代理，及时联系被代理人，明确其是否追认合同。若被代理人追认，合同有效；若不追认，由签字行为人承担责任。 （三）如果被代理人虽未明确表示，但已通过行为实际履行合同义务，那么合同也视为有效。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

合同履行时，若一方不履行义务或履行不符合约定，违约造成的损失通常由该方承担责任，对方可要求其继续履行、采取补救措施或赔偿损失。 赔偿金额需覆盖违约带来的全部损失，包括合同正常履行后可获得的收益，但不得超过违约方订立合同时能预见或应当预见的损失范围。 若合同双方均存在违约行为，各自需承担与自身违约行为对应的责任，而非仅由一方承担全部后果。 当违约行为同时造成对方人身伤害或财产损失时，受损方有权自主选择要求违约方承担违约责任，或按侵权行为追究责任。

法律分析： （1）定金作为一种担保方式，对合同双方具有约束作用。给付方违约无权要求返还定金，收受方违约则需双倍返还，这能促使双方积极履行合同义务。 （2）定金具有从属性，其数额有上限规定，不得超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不产生定金效力，这保障了定金设定的合理性和公平性。 （3）在合同履行过程中，若一方按约履行，定金可抵作价款或收回，进一步体现了定金在交易中的灵活性和实用性。 提醒： 签订合同时要明确约定定金条款，注意定金数额不要超过法定比例。不同交易情况复杂，若遇定金纠纷，建议咨询进一步分析。

（一）买卖合同不公证不影响效力，合同是否有效取决于是否符合法律规定的生效要件。具体包括签订人具有相应民事行为能力，意思表示真实，内容不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗。 （二）未公证的买卖合同只要满足上述条件，同样受法律保护。双方可按合同履行义务，若一方违约，另一方可依据合同和法律追究违约责任。 （三）公证的作用是增强合同证明力。发生纠纷时，公证后的合同作为证据易被法院采信；未公证的合同需其他证据佐证真实性合法性，如付款记录、交货凭证等。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效 一行为人具有相应的民事行为能力 二意思表示真实 三不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

合同约定的定金数额超过主合同标的额20%时，合同整体依然有效，只是超出该比例的部分不具备定金效力，无法适用定金罚则。定金合同作为主合同的从属性约定，其效力不影响主合同的有效性，超出部分可按预付款性质处理。 1.签订合同时明确定金比例及超出部分的性质。双方应主动核对定金数额是否超过主合同标的额20%，若超过，可将超出部分约定为预付款，并在合同中写明该部分在履行时抵作价款或解除时返还，避免后续产生争议。 2.违约时按法定比例主张权利。若交付定金一方违约，收受方仅能没收主合同标的额20%以内的定金，超出部分需返还；若收受定金一方违约，交付方只能要求双倍返还该比例内的定金，超出部分按预付款规则处理，不得主张双倍返还。 3.履行或解除合同时明确超出部分的处理方式。合同正常履行时，超出20%的部分可抵作合同价款；若合同解除，该部分应及时返还给交付方，双方需按合同约定或法律规定执行，确保权益得到合理保障。

法律分析： （1）通常情况下，赠予行为完成后不能随意撤销返还。这保障了受赠人的权益，维护了赠予关系的稳定性。 （2）在特定法定情形下，赠与人可撤销赠予。比如受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、不履行扶养义务、不履行赠予合同约定义务等，赠与人需在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。 （3）具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质，或者经过公证的赠予合同，不能任意撤销，这体现了对特殊赠予行为的法律约束。 （4）若赠予财产权利未转移，且不属于不可撤销情形，赠与人能够撤销赠予。 提醒： 赠予资金涉及诸多法律规定，不同情况处理方式有别。遇到复杂情况建议咨询专业人士进一步分析。

法律分析： （1）依据法律规定，当一方采用欺诈手段，让对方违背真实意思签订合同，受欺诈方拥有撤销权，需自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。 （2）从民事法律行为发生之日起算，若五年内当事人都未行使撤销权，该撤销权就会消灭。 （3）对于存在重大误解的情况，当事人自知道或应当知道撤销事由之日起九十日内未行使撤销权，撤销权同样消灭。 提醒： 发现受诱导签合同要尽快收集证据，务必在规定时效内起诉撤销合同，不同情形时效不同，案情有别解决方案也不同，建议咨询进一步分析。

合同无效通常不应按有效处理，但法律明确规定的特殊情形下可参照有效合同的相关约定处理，以实现公平合理。 1.合同无效自始不具有法律约束力，若随意将无效合同按有效处理，会破坏法律秩序。这种做法可能使当事人逃避应承担的法律责任，损害国家、集体或第三人的合法利益。例如恶意串通损害他人利益的无效合同，若按有效处理，被损害方的权益将无法得到保障。 2.建设工程施工合同存在无效情形，但工程经验收合格时，可参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。这种处理方式看似按有效合同处理付款问题，实则是基于公平原则保障施工方的合理权益，并非真正将无效合同视为有效。 3.只有在法律明确规定的特定情形下，才会对无效合同作出类似有效处理的结果。此类处理的目的是平衡各方利益，维护交易公平，而非无原则地突破合同无效的法律规定。

合同解除后若无法返还原物，需根据实际情形采取折价补偿、利益返还或过错赔偿等方式处理，遵循公平与诚信原则，使双方利益尽可能恢复到合同订立前的状态。 1.当标的物因灭失、毁损或第三人善意取得导致无法返还时，应按标的物的价值进行折价补偿。补偿数额需结合合同履行情况和市场价格综合确定，确保补偿结果公平合理。 2.若一方因使用标的物获得了利益，该部分利益应合理返还给对方，避免出现不当得利的情况。 3.若无法返还是由一方过错造成，过错方需承担赔偿责任。赔偿范围包括对方因此遭受的直接损失和可得利益损失，全面弥补对方的实际损失。 4.若双方均存在过错，应按照各自的过错程度分担相应责任，平衡双方权益，符合公平原则的要求。