商品房预售合同登记备案在维护房地产市场交易秩序、保障
消费者合法权益方面起到了明显的公示效应，同时，这一制度亦可有效规避和预防诸多潜在的
纠纷与矛盾。然而需要明确的是，预售合同登记备案并非真正意义上的
物权登记行为。
《最高人
民法院关于审理
商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条
本解释所称的
商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移
房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同
纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得
商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在
起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
