对于那些租赁期限超过20年的
租赁合同来说，其中租赁期间超出规定年限的部分是不受法律保护的也就是无效的。
值得注意的是，
当事人必须具备与其所实施
民事行为相适应的
行为能力；
其意思表示必须真实；
同时合同的建立也是合法并且有效的。
事实上，尽管租赁期限超出20年的部分视为无效，但是这并不影响到整个合同的其他部分的有效性，这些部分仍然是受到法律保护并生效的。
《中华人民共和国
民法典》第一百四十三条
具备下列条件的
民事法律行为有效：
（一）
行为人具有相应的
民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政
法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第七百零三条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁
期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
