你好问一下买住宅楼有土地使用权证有哪些风险

法律分析： （1）若房屋买卖合同中明确约定延迟交房违约金的计算方式，应按合同约定执行。例如约定按购房款的固定比例计算，或每日按已付房款的万分之几累加计算，均直接依据合同条款确定违约金数额。 （2）若合同未约定延迟交房违约金，可按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算。例如同地段同类房屋月租金为一定数额，延迟六个月交房的违约金即为该月租金乘以六。 （3）若开发商认为合同约定的违约金过高，可向法院请求适当减少；若购房者认为约定的违约金过低，不足以弥补实际损失，也可请求法院增加，法院会结合实际损失等因素综合判定调整幅度。 提醒： 延迟交房时，购房者应先核对合同中的违约金条款，若合同未约定，需及时收集同地段同类房屋租金的有效证据；若双方对违约金数额存在争议，建议咨询专业法律人士分析具体案情以维护自身权益。

（一）若租赁合同有违约金相关约定，按约定执行。若约定违约金与实际损失差距过大，可请求法院或仲裁机构调整。 （二）若合同未约定违约金，按违约造成实际损失计算赔偿数额，实际损失包含直接损失与可得利益损失，但不超违约方订立合同时预见或应预见的违约可能造成的损失。 （三）承租人损坏租赁物，损失按修复费用算；承租人提前解约，出租人损失可能是合理空置期租金损失，且出租人要及时采取措施减损，否则扩大损失部分无法主张赔偿。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

（一）确保建房合法。农村自建房要基于合法取得的宅基地使用权建造，且经过乡镇人民政府等有权部门审批。 （二）维持房屋用途。出租时不能改变宅基地用途，要保持住宅的居住属性。 （三）遵守当地规定。要遵守当地宅基地管理规定，关注出租对象限制。 （四）明确租赁期限。租赁期限不能超过二十年，否则超过部分无效。 （五）核实政策签合同。出租前核实房屋合法性与当地政策，签订规范租赁合同明确双方权利义务。 法律依据： 《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

法律分析： （1）相邻关系纠纷：农村盖房时若影响邻居采光、通风等相邻权益，可依据相邻关系的法律规定，先与对方协商，要求停止侵害、排除妨碍；协商不成的，可请求村委会等调解组织进行调解，调解无果的可向人民法院提起诉讼。 （2）宅基地使用纠纷：若对宅基地权属存在争议，首先由当事人自行协商解决；协商不成的，由人民政府处理。其中，个人之间或个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理；单位之间的争议，由县级以上人民政府处理。对人民政府的处理决定不服的，可向人民法院提起诉讼。 （3）施工纠纷：涉及施工质量、工期等问题时，若双方签订了书面合同，应按照合同约定处理，可要求违约方承担违约责任；若未签订合同，需收集相关证据，如施工材料清单、进度记录等，通过协商、村委会调解或向人民法院起诉的方式解决。 提醒： 农村盖房纠纷处理应优先选择协商或调解方式，减少矛盾激化；若需通过诉讼解决，需注意收集和保存相关证据，不同案情的具体解决方案存在差异，建议咨询专业法律人士进一步分析。

法律分析： （1）房屋处于保修期内时，若因房屋质量问题导致毛坯房漏水，开发商需承担维修及赔偿责任。开发商对交付房屋的质量负有担保义务，应确保房屋符合质量标准。 （2）若漏水由相邻业主装修或使用不当造成，该业主需承担责任，负责修复漏水问题并赔偿由此产生的损失。 （3）若漏水因公共设施损坏导致且业主已缴纳物业费，物业应及时维修，维修费用可从公共维修基金中支出。业主可联系物业或开发商沟通解决，协商不成时可通过诉讼维护自身合法权益。 提醒： 遇到毛坯房漏水时，应先核实漏水原因并保留相关证据，再联系对应责任方处理，协商无果可依法维权。

1.商铺出租人提前解约，应按租赁合同约定和民法典规定处理。若合同有提前解约条件和违约责任约定，按约定执行，比如支付违约金或赔偿损失。 2.若合同未约定，出租人提前解约属违约，承租人可要求继续履行合同，或要求其承担违约责任并赔偿实际损失，损失涵盖装修残值、停业、搬迁费用等，但承租人要举证损失及金额。 3.若出租人无正当理由强行解约，承租人可向法院起诉，要求其继续履行合同或赔偿全部损失。 4.买卖不破租赁原则适用于商铺租赁，出租人不能以商铺转让为由提前解约。 解决措施和建议： 1.租赁双方签订合同时，明确提前解约条件和违约责任，避免纠纷。 2.承租人遇到出租人违约，及时收集损失证据。 3.双方发生争议，先协商解决，协商不成可通过法律途径维权。

结论： 租房期间房东出卖房屋，原租赁合同对新房东继续有效，承租人可继续使用房屋至租期届满，且承租人有优先购买权，房东未履行通知义务需担责。 法律解析： 依据民法典，租赁物在承租人占有期限内所有权变动不影响租赁合同效力。所以房东卖房不影响原租赁合同，新房东不能单方解约或让承租人提前搬离。同时，房东出卖租赁房屋应合理通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。若房东未履行通知义务或侵害该权利，承租人可请求其承担赔偿责任。承租人要保留好租赁合同等证据，必要时通过诉讼维权。如果遇到此类法律问题，可向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。

（一）签订二手房协议后反悔先查看协议条款，明确其中定金、违约金等相关约定。 （二）尝试与对方协商解决，看能否达成一致，避免承担违约责任。 （三）若协商不成，若守约方要求继续履行且房屋具备过户条件，违约方可能面临被诉讼强制办理过户手续。 （四）若存在法定解除事由或不可抗力，收集相关证据证明，可无需承担违约责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）房东带客看房需提前以合理方式通知承租人并取得同意，合理期限参考合同约定或交易习惯。 （二）若房东未经同意擅自带客看房，承租人可拒绝并要求其停止侵害。 （三）房东多次违反规定，承租人可主张其承担违约责任，如减免租金或赔偿损失。 （四）情节严重影响居住使用的，承租人有权解除合同并要求赔偿损失。 （五）承租人可先与房东协商看房时间方式，协商不成可向相关部门投诉或通过诉讼维权。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。这意味着房东应保障承租人在租期内对房屋的正常使用权益，未经同意擅自带客看房的行为违反了该规定。

（一）明确出资性质：与男友沟通确定出资是赠与、附条件赠与还是借款，签订书面协议进行明确约定。 （二）保留证据：在资金往来过程中，保留好转账记录、聊天记录等相关证据，以便日后出现纠纷时能证明出资情况和双方的约定。 （三）注意还款义务和征信问题：若房屋有按揭，作为登记权利人要承担还款义务，若男友停止供房会影响自身征信，需提前做好应对准备。 （四）了解财产分配：婚后共同还贷及增值部分属于夫妻共同财产，未结婚时男友可要求返还出资对应房屋价值部分，做好相应的财产规划。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第六百六十一条规定，赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

（一）若遇到装修房屋漏水情况，首先应尽快确定漏水原因。可找专业的鉴定机构进行鉴定，明确是施工操作、材料质量、房屋原始质量还是使用等方面的问题。 （二）若鉴定是装修施工方未规范操作导致，及时与施工方沟通，要求其承担修复和赔偿损失责任。若对方拒绝，可通过协商、向行业协会投诉或法律途径解决。 （三）若是装修材料质量问题，与材料供应商协商赔偿，协商不成可向消协投诉或起诉。若业主自购不合格材料且施工方无过错，业主自行承担部分责任并积极解决问题。 （四）若房屋交付就存在质量缺陷，找开发商协商解决，开发商拒绝可通过法律手段维权。 （五）若因业主使用不当或自然损耗且过保修期，业主自行安排维修。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

法律分析： （1）延期交房起诉的案件受理费属于财产案件收费范畴，收取标准依据诉讼请求中要求开发商赔偿的违约金数额确定。具体为：诉讼请求金额不超过一万元的，每件交纳五十元；超过一万元至十万元的部分，按百分之二点五交纳；超过十万元至二十万元的部分，按百分之二交纳；超过二十万元至五十万元的部分，按百分之一点五交纳；超过五十万元至一百万元的部分，按百分之一交纳；超过一百万元至二百万元的部分，按百分之零点九交纳；超过二百万元至五百万元的部分，按百分之零点八交纳。 （2）起诉时，案件受理费由原告预先交纳，最终承担方由法院根据案件结果判定。若案件全部胜诉，受理费由败诉方承担；若部分胜诉部分败诉，法院会结合案件具体情况，确定双方各自负担的受理费数额。 提醒： 起诉前需明确诉讼请求金额对应的受理费金额并提前准备预交费用，案件胜诉后可要求对方承担该费用，但不同案情的费用分担可能存在差异，建议咨询专业人士确认具体流程和金额。