开发商把我俩交的维修基金和契税挪用了没交到房管局导致我俩四年都没办到房屋证要怎样办

[律师回复]你好，根据相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房产证是房屋产权的法定凭证，能清晰确定房屋的所有权人，避免因产权不清引发纠纷，我是潮汕本地律师，如需帮助，欢迎到律师事务所面谈或致电详谈

[律师回复]你好我们需要具体沟通

[律师回复]（一）若合同有约定违约责任，违约方应严格按照合同约定支付违约金，比如合同约定违约退房支付一个月租金，就需按此支付。 （二）若合同未约定违约责任，守约方可以要求违约方赔偿因违约造成的损失，包括寻找新租客的空置损失等直接损失，以及剩余租期租金收益等可得利益损失。同时，赔偿数额要以实际损失为限。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复]1.房产证登记多人名字时房屋属共有财产，一人擅自售卖属无权处分。若第三人符合善意购买、支付合理对价且完成产权登记，可善意取得房屋所有权，其他共有人只能向擅自处分人索赔。若不满足善意取得条件，其他共有人可主张合同无效并追回房屋。 2.解决措施和建议如下： -共有人之间可提前签订协议，明确房屋处分规则，避免擅自售卖情况发生。 -不动产登记机构应严格审查，要求全部共有人到场签字同意后再办理过户，降低无权处分风险。 -若因登记机构审查不严导致过户，其他共有人应及时收集证据，起诉登记机构要求赔偿损失。

[律师回复]（一）在房产买卖纠纷中，当事人可直接依据房屋买卖合同约定的价款确定标的额，要妥善保存合同等相关证据。 （二）对于房产损害赔偿纠纷，需收集因房产受损造成实际损失的证据，如维修费用评估报告等，以确定标的额。 （三）涉及房产分割时，应委托专业评估机构对房产进行评估，凭借评估报告来确定标的额。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定，起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。这里的“具体的诉讼请求”就包含了明确诉讼标的额，当事人需按不同情况合理确定。

[律师回复]房产证有前妻名字存在诸多隐患。在财产处分上，未明确产权份额时，后续房屋出售、抵押需前妻配合，若其不配合会阻碍交易。财产分割方面，前妻可能主张产权，即便有离婚协议也可能起诉重新分割。此外，前妻若有债务纠纷，债权人可能申请查封、执行该房屋。 为避免这些隐患，可采取以下措施： 1.与前妻积极协商，办理房产过户手续，去除她在房产证上的名字。 2.若协商不成，可凭借离婚协议、法院判决书等法律文件，通过诉讼途径强制过户。

[律师回复]老人临终前将房产给子女有两种方式： 一是赠与。老人意识清醒时，和子女签赠与合同并办过户。但临终时老人行动不便，过户可能有困难。 二是立遗嘱。若无法过户，可立遗嘱。遗嘱形式多，如自书、代书等。危急时可立口头遗嘱，需两个以上见证人。危急消除能用其他形式立遗嘱，口头遗嘱无效。两种方式都要符合法律要求，保障效力。

[律师回复]1.房屋纠纷处理时长受解决方式、案件复杂程度等因素影响。协商解决时间不固定，快则几天，慢则可能无果；调解通常在受理后数周内完成，取决于机构安排与双方配合；仲裁庭一般在组庭后4个月内裁决，特殊情况可延长；诉讼中，简易程序3个月内审结，普通程序6个月内审结，特殊情况可延长，二审立案后3个月内审结。 2.解决措施和建议：如果纠纷不复杂，优先选择协商，能快速解决问题且成本低。若协商不成，可申请调解，借助第三方力量促成和解。对于有仲裁协议的纠纷，可走仲裁程序，效率相对较高。若纠纷复杂且争议大，可选择诉讼，保障自身合法权益，但要做好长期处理的准备。

[律师回复]1.房产证无期限限制，通常所说的期限是房屋所占用土地的使用年限。住宅建设用地使用权期限届满自动续期，续期费用缴纳或减免按法律、行政法规办理；非住宅建设用地使用权期限届满后续期依法律规定办理，土地上房屋及其他不动产归属有约定按约定，无约定或约定不明依法律、行政法规规定。 2.解决措施和建议：当遇到土地使用期限到期问题，首先要明确土地性质。然后，依据相关规定前往当地不动产登记机构咨询办理续期事宜，以保障自身权益，确保后续对土地及房屋的合法使用。

[律师回复]（一）若作为被执行人，要尽量配合法院查明房屋情况。若房屋为合法建造只是未办房本，可与债权人协商制定合理还款计划，避免房屋被处置。 （二）若作为债权人，发现被执行人有未办房本但产权清晰的房屋，可向法院提供相关线索，申请对房屋进行预查封。 （三）若房屋是违法建筑，相关部门应及时介入处理，避免后续执行产生纠纷。 法律依据： 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。