房屋先租后卖合同，具体有什么规定？

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1、房屋租赁期间卖房并不会影响房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同依然有效。《民法典》
规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时，租赁房屋出卖时，承租人享有优先购买权。
2、法律依据《民法典》
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

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房屋买卖预约合同经买卖双方协商一致后，合同即具有法律效力，不公证也具有法律效力。经过公证的，只是加强该合同的证据效力，在发生纠纷时，不需要提供其他证据证明，法院可以径行按公证过的合同内容确定双方权利义务。

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房屋优先购买权总的来说具有以下几个特点：
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一，承租人的优先购买权是一种法定民事权利，是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利。它并非基于租赁双方当事人协议而产生。承租人的优先购买权具有对世性，可以对抗第三人。
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二，承租人的优先购买权是一种形成权。即承租人在符合法定条件的情况下，可以依一方的意思表示而形成与出租人之间的买卖合同关系。形成权的行使，权利人既可以意思表示的方式主张，也可以通过诉讼的方式，也就是形成之诉的方式来实现。但是，值得注意的是，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干意见（试行）》第118条的规定，在出租人违反有关承租人优先购买权的法律规定，擅自将租赁房屋出卖给第三人的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖关系无效。实践中，也多采取确认之诉的方式来保护承租人的利益。我们认为，这是不符合法理的。形成权的保护应当采取形成之诉的方式，而不是确认之诉。而且，承租人的权利完全可以通过行使法定优先购买权这一形成权即可实现。就出租人与第三人之间的买卖合同而言，虽然合同已经成立，但因存在承租人的优先购买权而不能生效。因此，该买卖合同不生效这一法律状态，已是不言而喻，无需人民法院再以一判决对此加以确认。而且，即使人民法院作出确认无效判决，也不能直接使承租人实际享有形成权的利益，即在同等条件下取得与出租人之间的买卖合同关系，而必须另行主张或者另行起诉。因此，我们认为，最高人民法院上述解释是存在问题的。
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三，优先购买权是一种期待权。如果出租人不出卖房屋则承租人不得以享有优先购买权为理由要求出租人将房屋卖给承租人。只有当房屋出租人出卖房屋时，承租人才在同等条件下将实现优先购买权的可能性转变为现实的权利。
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四，优先购买权是一种限制权。相对于出租人来讲，承租人的优先购买权其实是对他所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先购买权，出租人便不得将房屋卖给第三人。
　　审判实践中，比较常见的问题，除了上述以外，主要是如何处理承租人优先购买权与共有人优先购买权之间的权利冲突。这两种权利冲突的前提是，均面临同等条件下的购买竞争。如果不在同一条件下则不发生权利冲突问题。
　　我国学理上的通说认为，共有人的优先购买权源于共有，即源于物权，承租人的优先购买权源于合同，即源于债权，根据物权优先原则，共有人优先购买权优于承租人优先购买权。但也有‘学者持有不同观点，认为从优先购买权的基础出发，运用“物权优于债权”的物权优先原则原理，来比较两优先购买权的效力的优劣，论证的根据和思路均存在严重问题。我们在结论上赞同学理上的通说，即共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。但是，在解释基础上，对于通说不敢苟同。共有人的优先购买权与承租人的优先购买权都属于法定优先权，其效力不应因为权利的来源不同而不同，因为法定优先权毕竟不是其基础权利本身。因此，以此为路径解释共有人的优先购买权具有更为优先地位，是不充分的。解决权利冲突，不仅仅是逻辑上的问题，更大程度上是价值判断、利益衡量问题。房屋的共有关系，一般基于其他更为特殊、紧密的关系，如亲属或继承而产生，因此，就价值衡量而言，应得到更为优先的保护。