买房合同哪些是无效的

（一）无民事行为能力人签订的买房合同无效。这类人无法辨认自己的行为，签订的合同不具备法律效力。

（二）行为人与相对人以虚假意思表示签订的买房合同无效。比如为套取贷款而虚假签订的买房合同。

（三）违反法律行政法规强制性规定的买房合同无效。比如买卖不具备合法手续的房屋。

（四）违背公序良俗的买房合同无效。比如以违背公序良俗的条件签订的买房合同。

（五）行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的买房合同无效。比如卖家与第三人串通损害买家利益。

合同被认定无效后，自始没有法律约束力，当事人应返还因合同取得的财产，并承担相应责任。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》相关条款：
第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

无法独立判断自身行为后果的人签订的买房合同无效，这类人不能清楚认识行为的意义和影响。

双方以不真实的意思表示签订的买房合同无效，例如为套取贷款而虚假订立的购房协议。

违反法律或行政法规强制性规定的买房合同无效，比如购买无合法审批手续的房屋。

合同内容违背公序良俗的买房合同无效，例如附加违反社会普遍道德的条件。

双方故意串通损害他人合法权益的买房合同无效，比如房屋出售方与第三方勾结损害购房者利益。

合同被认定无效后，从签订时起就无法律约束力，当事人需返还通过合同取得的财产并承担相应责任。

结论：存在五种情形之一的买房合同无效，无效合同自始无法律约束力，当事人需返还财产并承担相应责任。
法律解析：
根据民法典规定，以下情形的买房合同无效。一是无民事行为能力人签订的合同，因其不能辨认自身行为，合同不具法律效力。二是行为人与相对人以虚假意思表示签订的合同，如为套取贷款虚假签订买房合同。三是违反法律行政法规强制性规定的合同，像买卖不具备合法手续的房屋。四是违背公序良俗的合同，如以违背公序良俗的条件签订买房合同。五是行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的合同，比如卖家与第三人串通损害买家利益。合同被认定无效后，自始没有法律约束力，当事人应返还因该合同取得的财产，不能返还或没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的各自承担相应责任。如果遇到买房合同效力相关问题，建议向专业法律人士咨询，以便更好维护自身合法权益。

买房合同的效力需符合法律规定，存在特定情形时会被认定无效。合同一旦无效，自始没有法律约束力，当事人应返还因该合同取得的财产，并承担相应责任。

1.无民事行为能力人签订的买房合同无效。这类主体无法辨认自身行为的法律后果，其签订的合同不具备法律效力。

2.以虚假意思表示签订的买房合同无效。例如行为人与相对人出于套取贷款等目的，虚构买房事实签订的合同，因缺乏真实交易意愿而无效。

3.违反法律行政法规强制性规定的买房合同无效。比如买卖不具备合法手续的房屋，因违反相关强制性规定，合同无法产生法律效力。

4.违背公序良俗的买房合同无效。若合同内容或签订条件违反公序良俗，如附加违背社会公共道德的条款，此类合同将被认定无效。

5.恶意串通损害他人合法权益的买房合同无效。例如卖家与第三人串通，通过签订合同损害买家利益，这类合同因侵犯他人权益而无效。

针对上述情形，可采取以下措施规避风险：

1.缔约前核实对方是否具备完全民事行为能力，避免与无民事行为能力人签订合同。

2.确保合同基于真实交易意愿，不参与虚构交易等虚假行为。

3.交易前查验房屋合法手续，确认标的房屋符合法律规定。

4.合同条款需符合公序良俗，不设置违背社会公共道德的内容。

5.警惕恶意串通行为，发现异常及时收集证据并通过法律途径维权。

法律分析：
（1）无民事行为能力人签订的买房合同无效。这类人员无法辨认自身行为的法律意义，其签订的合同不具备法律效力。

（2）行为人与相对人以虚假意思表示签订的买房合同无效。例如双方为套取贷款而虚构交易事实签订的合同，因缺乏真实意思表示而无效。

（3）违反法律、行政法规强制性规定的买房合同无效。比如买卖的房屋未取得合法产权证明或相关手续不全，不符合法律规定的交易条件，合同无效。

（4）违背公序良俗的买房合同无效。若合同内容或签订目的违反社会公共利益或道德准则，该合同不具有法律效力。

（5）行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的买房合同无效。例如房屋出卖人与第三方串通签订合同，损害实际购房者的利益，这类合同无效。

合同被认定无效后，自始没有法律约束力。当事人应返还因合同取得的财产，有过错的一方需承担相应责任。

提醒：
签订买房合同前需确认对方民事行为能力，核实房屋合法手续，避免参与虚假交易或恶意串通；若合同无效，应及时通过法律途径主张返还财产并处理责任问题。