什么样土地出租合同无效

结论：存在主体不适格、内容违法、违背公序良俗或恶意串通情形的土地出租合同无效。
法律解析：
根据民法典规定，土地出租合同出现以下情形时无效。一是主体不适格，无民事行为能力人签订的合同无效；出租人无土地处分权且事后未获权利人追认或未取得处分权的，合同也无效。二是内容违法，违反法律行政法规强制性规定的合同无效，例如将农用地用于非农业建设且未经合法审批，或改变土地用途未获相关部门许可。三是违背公序良俗，以损害公共利益为目的出租土地的合同无效。四是恶意串通，出租人与承租人恶意串通损害他人合法权益的合同无效，比如双方勾结损害集体或第三人利益。若对土地出租合同的效力存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以明确合同效力并维护自身合法权益。

土地出租合同在特定情形下会被认定为无效，这些情形主要涉及主体资格、合同内容、公共利益及双方恶意行为等方面，需结合现行法律规定准确判断。

1.主体不适格导致合同无效。无民事行为能力人签订的土地出租合同无效；出租人若不具备土地处分权，且事后未获得权利人追认或取得相应处分权，该合同同样无效。

2.合同内容违反法律规定导致无效。违反法律、行政法规强制性规定的土地出租合同无效，例如将农用地用于非农业建设却未经过合法审批，或者改变土地用途未获得相关部门许可的情况。

3.违背公序良俗的合同无效。以损害公共利益为目的签订的土地出租合同无效，这类合同因违反社会公共秩序与善良风俗而不具备法律效力。

4.恶意串通损害他人权益的合同无效。出租人与承租人恶意串通，损害集体或第三人合法权益的土地出租合同无效，双方勾结损害他人利益的行为会直接导致合同无效。

法律分析：
（1）主体不适格的土地出租合同无效。无民事行为能力人无法独立实施民事法律行为，其签订的土地出租合同不具有法律效力；若出租人对出租土地无处分权，且事后未获得权利人追认或自行取得处分权，该合同同样无效。

（2）内容违法的土地出租合同无效。合同内容违反法律、行政法规强制性规定的，不具备法律效力。例如将农用地用于非农业建设且未经过合法审批，或者改变土地用途未获得相关部门许可，这类合同均属于无效合同。

（3）违背公序良俗的土地出租合同无效。以损害公共利益为目的签订的土地出租合同无效，比如出租土地的目的是为了实施损害公共利益的行为。

（4）恶意串通的土地出租合同无效。出租人与承租人恶意串通，通过签订土地出租合同损害他人合法权益的，合同无效。例如双方勾结，通过出租土地的方式损害集体或第三人的合法利益。

提醒：
签订土地出租合同时，应先核实双方主体资格及出租人是否具有土地处分权，同时确保合同内容符合土地用途管制规定；若对合同效力存疑，建议咨询专业法律人士进一步分析。

（一）合同主体不适格的无效。无民事行为能力人签订的土地出租合同无效；出租人无土地处分权且事后未获得权利人追认或取得处分权的，合同也无效。

（二）合同内容违法的无效。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，例如将农用地用于非农业建设且未经合法审批，或改变土地用途未获相关部门许可的情况。

（三）违背公序良俗的无效。以损害公共利益为目的签订的土地出租合同无效。

（四）恶意串通的无效。出租人与承租人恶意串通，损害集体或第三人合法权益的土地出租合同无效。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

主体不符合要求的土地出租合同无效。比如没有民事行为能力的人签订的合同不具备法律效力；如果出租人本身没有土地处置权，之后也未获得相关方认可或取得处置权，这份合同同样无效。

内容违反法律规定的合同无效。比如将农业用地转为非农业用途却未经过合法审批，或者擅自改变土地使用性质未获相关部门许可，这类合同都属于无效合同。

违背公共秩序和善良风俗的合同无效。比如出租土地的目的是损害社会公共利益，这样的合同没有法律效力。

出租方与承租方恶意串通损害他人合法权益的合同无效。比如双方勾结起来损害集体或其他人的利益，这类合同不具备法律效力。