未满一年就退房，租房违约金如何计算

租房未满一年退房时，违约金计算优先看租赁合同约定。若合同明确写了违约金金额或计算方式，直接按约定执行，比如部分合同约定违约需付月租金一定比例的金额，就照该比例算。

若合同未约定违约金，需遵循公平与诚信原则处理。房东需提供证据证明实际损失，包括找新租客的中介费、房屋空置期间的租金损失等。法院或仲裁机构会结合合同履行情况、退房方过错程度等，酌情确定违约金数额。

违约金核心是补偿实际损失，若合同约定的违约金远高于或低于实际损失，当事人可请求法院或仲裁机构适当调整，让金额更贴合实际损失情况。

结论：
租房未满一年退房的违约金计算，优先依照租赁合同约定执行；合同未约定的，根据实际损失并结合公平诚信原则确定。

法律解析：
首先，若租赁合同明确约定了违约金的数额或计算方式，应按合同约定执行，例如约定违约时按月租金的一定比例支付，即依此计算。但需注意，若约定的违约金过分高于或低于实际损失，当事人可请求法院或仲裁机构适当调整。其次，若合同未约定违约金，根据公平和诚信原则，由受损方举证证明实际损失，实际损失包括寻找新租客的中介费、房屋空置期间的租金损失等。法院或仲裁机构会综合考量合同履行情况、违约方的过错程度等因素，酌定合理的违约金数额。最后，若在租房违约金问题上存在争议，无法通过协商解决，建议向专业法律人士咨询，以获得针对性的法律建议和帮助。

租房未满一年退房时，违约金的计算需优先依据租赁合同中的约定内容执行。

如果合同中已经清晰写明违约金的具体数额，或者约定了计算方式，比如按月租金的固定比例支付，就严格按照合同条款计算并支付违约金。

若合同没有相关约定，应遵循公平和诚实信用原则处理。此时需要由因退房受到损失的一方提供证据，证明自己的实际损失，比如重新寻找租客产生的中介费用、房屋空置期间的租金损失等。后续若通过诉讼或仲裁解决纠纷，相关机构会结合合同履行的实际情况、违约方的过错程度等因素，酌情确定违约金的具体数额。

无论是合同约定还是酌定的违约金，若数额明显过高或过低，与实际损失不符，当事人都可以向法院或仲裁机构提出申请，请求对违约金数额进行适当的增加或减少，以确保违约金能合理补偿实际损失。

法律分析：
（1）租房未满一年退房时，违约金计算优先依据租赁合同约定。若合同中明确载明违约金的具体数额，或约定了以月租金为基准的比例计算方式，应严格按照合同条款执行。

（2）若租赁合同未对违约金作出约定，需遵循公平原则与诚实信用原则处理。此时，出租方需举证证明因退房产生的实际损失，常见的实际损失包括为寻找新租客支付的中介费用、房屋空置期间的租金损失等。

（3）若双方就违约金数额存在争议，法院或仲裁机构会结合合同履行的实际情况、违约方的过错程度等因素，酌情确定违约金金额。违约金的核心作用是补偿实际损失，若合同约定的违约金显著高于或低于实际损失，当事人可向法院或仲裁机构申请调整。

提醒：
租房时应仔细阅读合同中关于违约金的条款，明确自身违约责任；若合同未约定违约金，退房前建议与出租方协商解决，避免纠纷扩大，必要时可咨询专业人士获取帮助。

（一）优先按合同约定计算违约金。如果租房合同明确约定违约金数额或计算方式，比如约定违约时按月租金一定比例支付，就按照合同条款执行。

（二）合同未约定时按实际损失确定。受损方需举证证明实际损失，包括寻找新租客的中介费、房屋空置期的租金损失等。法院或仲裁机构会结合合同履行情况、违约方过错程度等因素酌定违约金数额。

（三）约定违约金不合理可请求调整。若合同约定的违约金过分高于或低于实际损失，当事人可向法院或仲裁机构申请适当减少或增加。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。