卖方出售二手房要承担哪些费用

（一）提前核实房产是否符合税费减免条件。确认房产是否满五唯一，若符合可免个人所得税；确认房产证是否满两年，普通住宅满两年可免增值税及其附加税，提前规划税费支出。

（二）明确交易手续费承担方式。交易手续费通常由买卖双方共同承担，可在房屋买卖合同中协商约定由哪一方承担，避免后续纠纷。

（三）确认土地性质并准备相关费用。若房屋土地性质为划拨，需提前了解当地土地出让金计算标准，按土地等级和面积准备费用，确保交易顺利。

（四）委托中介时明确中介费细节。与中介签订书面协议，明确中介费比例和支付时间，避免中介乱收费或产生争议。

法律依据：
《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税，包括财产转让所得。
第三条规定，财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十。
第六条规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

不符合满五唯一条件的二手房出售时，卖方需缴纳个人所得税，可选房屋增值部分20%或总价1%的计算方式。

房产证登记未满两年的房屋出售，卖方需交增值税及附加税，增值税率5%，附加税为增值税额的12%；满两年的普通住宅可免征这两项税费。

交易手续费按房屋面积收取，原本由买卖双方共同承担，双方也可协商由卖方单独支付。

房屋土地性质为划拨时，卖方需缴纳土地出让金，金额根据土地等级和房屋面积确定。

委托中介卖房的情况下，卖方还需支付一定比例的中介服务费用。

结论：
卖方出售二手房需承担个人所得税、增值税及其附加税、交易手续费、土地出让金及中介费用，各项费用的缴纳条件和金额根据房屋具体情况确定。

法律解析：
根据税收征管相关规定及房产交易惯例，卖方出售二手房时承担的费用包括以下几类。一是个人所得税，若房产不符合满五唯一条件，需按房屋增值部分的百分之二十或房屋总价的百分之一缴纳。二是增值税及其附加税，房产证未满两年出售的，需缴纳百分之五的增值税及增值税百分之十二的附加税；满两年的普通住宅免征。三是交易手续费，按房屋面积计算，买卖双方可协商由卖方单独承担或共同承担。四是土地出让金，若房屋土地性质为划拨，卖方需缴纳，金额依土地等级和面积确定。五是中介费用，若委托中介出售，卖方需支付一定比例的费用。以上费用的缴纳需严格遵守相关规定，若对费用的具体计算标准或交易中的法律风险有疑问，建议向专业法律人士咨询，以确保交易合法合规。

卖方出售二手房需承担的费用类型及金额，取决于房产的持有情况、土地性质、交易方式等因素，主要包括个人所得税、增值税及其附加税、交易手续费、土地出让金和中介费。

1.个人所得税。若房产不符合持有时间足够长且为家庭唯一住房的条件，卖方需按规定缴纳该税费，缴纳方式通常有两种，一种是房屋增值部分的百分之二十，另一种是房屋总价的百分之一，具体选择哪种方式需结合实际情况确定。

2.增值税及其附加税。房产证持有时间未满两年出售时，卖方需缴纳增值税，税率一般为百分之五，附加税通常为增值税的百分之十二；若持有时间满两年且为普通住宅，则可免征该税费。

3.交易手续费。该费用一般按房屋面积计算，通常由买卖双方共同承担，但双方可通过协商约定由卖方单独承担全部费用。

4.土地出让金。若房屋土地性质为划拨，卖方需缴纳土地出让金，具体金额根据房屋所在土地的等级和房屋面积确定。

5.中介费。若卖方通过中介机构出售房屋，需向中介机构支付一定比例的服务费用，具体比例可与中介机构协商确定。

法律分析：
（1）个人所得税。若房产不符合满五唯一条件，卖方需按规定缴纳个人所得税，缴纳方式有两种，一是房屋增值部分的20%，二是房屋总价的1%，具体缴纳方式可按当地税务部门规定选择。

（2）增值税及其附加税。房产证未满两年出售房产，卖方需缴纳增值税，税率通常为5%，附加税一般为增值税的12%；若房产满两年且为普通住宅，则免征增值税及其附加税。

（3）交易手续费。交易手续费一般按房屋面积计算，通常由买卖双方共同承担，但买卖双方可通过协商约定由卖方单独承担。

（4）土地出让金。若房屋土地性质为划拨，卖方需缴纳土地出让金，具体金额根据房屋所在土地等级及房屋面积确定。

（5）中介费。若卖方委托中介机构出售房产，需向中介机构支付一定比例的中介费，具体比例由双方在中介服务合同中约定。

提醒：
卖方出售二手房前应提前核实房产的满五唯一情况、土地性质等信息，明确各项费用的缴纳标准；委托中介时需签订书面合同明确中介费细节，避免后续产生费用纠纷。