租赁合同期限超了20年如何处理违约金

租赁合同超20年部分无效，不影响未超20年部分效力。合同中违约金条款，超20年部分违约约定无效，未超20年部分有效，一方违约致对方受损，另一方可依约主张违约金。

解决措施和建议如下：
1.当事人签订租赁合同时，应明确租赁期限不超20年，避免超期部分无效带来的风险。
2.若合同有违约金条款，应合理约定金额，避免过高或过低。
3.发生违约情形，受损方按有效部分合同约定主张违约金，违约方若认为违约金不合理，可请求法院或仲裁机构调整。
4.主张调整违约金需提供实际损失证据，以确保调整结果公平合理。

法律分析：
（1）租赁合同超过20年的部分无效，但不影响整个合同效力，仅超20年部分的违约约定无效。
（2）在未超20年的有效部分，若一方违约使对方遭受损失，另一方能够按照合同约定主张违约金。
（3）当违约金过高或过低时，当事人可向法院或仲裁机构请求适当调整，调整以违约造成的实际损失为依据，遵循公平和补偿原则。
（4）如出租方提前收回房屋违约，承租方可以按有效部分合同约定主张违约金；若违约金过分高于实际损失，出租方可请求降低。

提醒：
签订租赁合同时应注意租赁期限，在主张违约金时要考虑实际损失情况。不同案情解决方案有别，建议咨询以进一步分析。

（一）签订租赁合同时，注意合同期限不要超过20年，若超过，超20年部分的违约约定无效，可在20年后续签合同。
（二）当一方在未超20年部分违约给对方造成损失时，另一方按合同约定主张违约金。
（三）若觉得违约金过高或过低，受损方或违约方都可请求法院或仲裁机构根据违约造成的实际损失进行调整。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

1.租赁合同超20年部分无效，并非全合同无效。超20年部分的违约约定也无效。

2.未超20年部分，一方违约致对方受损，另一方可按合同主张违约金。

3.违约金过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构调整，依实际损失判定，体现公平补偿。如出租方提前收房违约，承租方按有效合同主张违约金；违约金过高，出租方可请求降低。

结论：
租赁合同超过20年部分无效，对应违约约定也无效；未超20年部分违约，可依约主张违约金，过高或过低可请求调整。
法律解析：
依据民法典规定，租赁合同期限超过20年的，超过部分无效，但不影响整个合同效力，超20年部分的违约约定也随之不具法律效力。对于未超20年的有效部分，若一方违约给对方造成损失，另一方可以按照合同约定主张违约金。当违约金与实际损失差距较大时，当事人可请求法院或仲裁机构根据实际损失进行适当调整，以保障公平和补偿原则的实现。如出租方提前收回房屋违约，承租方有权按有效合同部分主张违约金；若违约金过分高于实际损失，出租方可以请求适当降低。如果在租赁合同中遇到违约及违约金方面的法律问题，建议及时向专业法律人士咨询，获取专业的法律帮助。