小区的物业用房、公用设施怎么判

1.小区物业用房和公用设施归属一般按法律规定判定。物业用房归全体业主共有，建设单位和物业服务人不能擅自改变用途。公用设施除城镇公共道路、绿地或明示属个人的，其余归业主共有。
2.判断归属可查看规划文件，明确属业主共有的归全体业主。
3.若出现权属纠纷，先由业主与建设单位、物业等协商解决。
4.协商不成，业主可通过业主大会或业主委员会，采用诉讼等法律途径维权，请求法院根据事实和法律判定归属。

建议业主平时关注小区物业用房和公用设施情况，留存相关规划文件等资料。建设单位和物业应严格依法行事，不擅自改变物业用房用途。遇到纠纷时，各方积极协商，以合理合法方式解决问题。

法律分析：
（1）小区物业用房通常归全体业主共有，建设单位和物业服务人不能擅自改变其用途，这保障了业主对物业用房的合法权益和合理使用。
（2）公用设施中，除城镇公共道路、城镇公共绿地或明示属于个人的部分外，道路、绿地等公共场所和公用设施归业主共有。这明确了业主对小区大部分公用设施的所有权。
（3）判断归属可查看规划文件，文件明确属于业主共有的归全体业主，这为判定权属提供了重要依据。
（4）若发生权属纠纷，可先协商，协商不成业主可通过业主大会或业主委员会，以诉讼等法律途径维护权益，由法院依法判定归属。

提醒：业主遇到物业用房和公用设施权属问题，应及时查看规划文件，协商解决时保留证据，必要时果断通过法律途径维权，不同案情解决方案有差异，可咨询进一步分析。

（一）明确物业用房和公用设施归属判定规则，建筑区划内物业用房归全体业主共有，建设单位和物业服务人不能擅自改变用途；公用设施除城镇公共道路、绿地或明示属个人的，其余归业主共有。
（二）查看规划文件来确定归属，文件明确属于业主共有的，就是全体业主的。
（三）遇到权属纠纷，先和建设单位、物业等协商。
（四）协商不成，业主可通过业主大会或业主委员会，用诉讼等法律途径维护权益，让法院判定归属。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

1.小区物业用房与公用设施归属，依据法律判定。物业用房归全体业主，建设单位和物业不能擅自改用途。

2.公用设施除城镇公共道路、绿地或明示属个人的，其他归业主共有。

3.判断归属可看规划文件，明确属业主的归全体业主。有纠纷先协商，不成业主可经业主大会或委员会，通过诉讼维权，由法院判定归属。

结论：
小区物业用房一般归全体业主共有，建设单位和物业服务人不得擅自改变用途；公用设施除特定情况外归业主共有，可查看规划文件判断归属，权属纠纷可先协商，协商不成业主可通过合法途径维权。
法律解析：
依据相关法律，建筑区划内物业用房明确归全体业主所有，这保障了业主对公共资源的合理使用权益，建设单位和物业服务人擅自改变用途是对业主权益的侵犯。公用设施方面，排除城镇公共道路、城镇公共绿地以及明示属于个人的部分，其余道路、绿地等公共场所和公用设施归业主共有。查看规划文件是判断归属的重要依据，规划明确属于业主共有的，其权益受法律保护。当出现权属纠纷时，先协商解决体现了平和处理问题的原则，若协商无果，业主可通过业主大会或业主委员会，以诉讼等法律途径维护权益，法院会依据事实和法律对归属作出公正判定。如果遇到小区物业用房、公用设施归属方面的问题，欢迎向专业法律人士咨询，以更好地维护自身合法权益。