商品房预售合同的效力怎么确定

1.商品房预售合同效力的确定需综合考量多方面因素。出卖人取得预售许可证明是关键，若未取得但起诉前取得，合同可认定有效；合同主体要有相应民事行为能力，意思表示需真实，无欺诈、胁迫等情况；合同内容不得违反法律法规强制性规定和公序良俗。对于格式条款，提供方要遵循公平原则并合理提示对方。符合这些条件的预售合同通常有效。
2.解决措施与建议：
-出卖人应尽早办理预售许可证明，避免因未取得该证明导致合同无效。
-合同双方在签订合同时要确保主体资格合法、意思表示真实，仔细审查合同内容是否合法合规。
-格式条款提供方要按照规定履行提示义务，保障对方的知情权。

法律分析：
（1）预售许可证明是关键因素。若出卖人在签订合同时未取得该证明，合同通常无效，但在起诉前取得则可认定有效，这体现了法律对合同效力补正的规定。
（2）合同主体需有相应民事行为能力，且意思表示真实。若存在欺诈、胁迫等情况，会影响合同效力，因为违背了当事人的真实意愿。
（3）合同内容要合法合规，不能违反法律法规强制性规定和公序良俗，像土地管理、城市规划等规定必须遵守，否则合同可能被认定无效。
（4）对于格式条款，提供方要遵循公平原则，合理提示对方注意与自身有重大利害关系的条款，否则对方可主张该条款不成为合同内容。

提醒：在签订商品房预售合同前，买受人要确认出卖人是否取得预售许可证明。遇到格式条款时，仔细查看相关提示，若有疑问可咨询专业法律人士进一步分析。

（一）出卖人在起诉前应取得商品房预售许可证明，若未取得签订的预售合同无效，但起诉前取得则合同有效。
（二）合同主体要具备相应民事行为能力，且意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情况。
（三）合同内容不能违反法律法规强制性规定和公序良俗，比如土地管理、城市规划等规定。
（四）若合同含格式条款，提供方要按公平原则确定双方权利义务，并用合理方式提示对方注意免除或减轻责任等重大利害关系条款，否则对方可主张该条款不成为合同内容。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

1.出卖人无预售许可证明时，与买受人订立的预售合同无效，但起诉前取得则有效。

2.合同主体要有民事行为能力，意思表示需真实，不能有欺诈、胁迫等情况。

3.合同内容不能违反法规和公序良俗，像土地管理、城市规划规定等都不能违背。

4.若有格式条款，提供方要按公平原则定权利义务，合理提示对方重要条款，否则对方可主张该条款无效。符合这些，预售合同一般有效。

结论：
符合出卖人在起诉前取得预售许可证明、主体有相应民事行为能力且意思表示真实、内容不违法违规、格式条款处理合规等条件的商品房预售合同，一般认定为有效。
法律解析：
根据相关法律，出卖人未取得预售许可证明时订立的预售合同本应无效，但起诉前取得则可认定有效，这是对合同效力的一种特殊规定。合同主体具备相应民事行为能力且意思表示真实，能确保合同是双方真实意愿的体现，避免因欺诈、胁迫等情况使合同存在瑕疵。合同内容不违反法律法规强制性规定和公序良俗，是合同有效的基本前提，像土地管理、城市规划等规定必须遵守。对于格式条款，提供方按公平原则确定权利义务并合理提示对方，可保障双方权益平衡，若未做到，对方可主张该条款不成为合同内容。若在商品房预售合同方面有疑问或遇到纠纷，可向专业法律人士咨询。