房屋售后回购合同违约金如何计算

关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

一、逾期交房的违约金如何计算1、《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数如果合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的，依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。二、逾期交房和逾期付款能抵消吗逾期付款是出卖人向买受人主张的违约责任，逾期交房是买受人向出卖人主张的违约责任，二者的责任主体不同。从法律意义上讲两种违约责任是不能相互抵销的，但是在实践操作中，往往开发商会与买受人签订诸如双方免责协议书等协议，将违约责任进行相互抵销。原则上，只要是双方当事人真实意思的表示，那么视为双方对自己权利的处分，该处分不违反国家法律，应当是有效的。当然，如果买受人不同意免除开发商的违约责任，则可以拒签相关免责协议，并依法主张权利。买受人可以通过以下两种方式主张权利：1、买受人可要求退房，解除商品房预售合同。因开发商逾期已经超过了合同中约定的三十日的期限，买受人便有权要求开发商退房，退还全部已付款并赔偿损失。通常买受人因为逾期交房而要求退房的相对较少。2、买受人要求继续履行合同，并主张按照合同约定支付违约金。虽然房屋逾期交付，但不代表合同不能继续履行，结合本案的情况，开发商已经做出承诺2012年8月1日交房。因此，买受人可以选择继续履行合同，并要求开发商支付违约金。如出卖人在8月1日仍未交付房屋，则违约金可以主张至房屋实际交付之日止。一般情况下，如果合同可以继续履行，则建议买受人选择通过第二种方式主张权利，这样可以最大程度的保护买受人的合法权益，免去退房的麻烦。如果合同已经实际履行不能，则建议买受人选择通过第一种种方式进行解决。