房产抵押怎样终止

（一）当主债权消灭时，如债务人还清债务，抵押人要留存好还款证明等材料，尽快到不动产登记机构申请抵押权注销登记。
（二）若抵押权人放弃抵押权，抵押人需拿到抵押权人出具的放弃声明文件，然后办理注销登记。
（三）抵押房产灭失且无替代物，抵押自动终止；若有保险、征收等获得的赔偿金、补偿金，抵押权仍及于这些替代物，抵押人也应按规定处理后面事宜。

无论哪种情形导致抵押关系终止，抵押人都要及时带相关证明文件到不动产登记机构办理注销登记，保障自身权益。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。这也从侧面说明抵押关系在符合一定条件下终止后，相关权益和手续需依法处理。

房产抵押终止有多种情况：
一是主债权消灭，如债务人还清债务，抵押权随之消灭，抵押人持还款证明到不动产登记机构办注销。
二是抵押权人放弃权利，抵押人凭放弃声明等文件办注销。
三是抵押房产灭失且无替代物，抵押终止；若有保险、征收补偿，抵押权及于替代物。
抵押关系终止，抵押人要及时带证明去办注销，保障自身权益。

结论：
房产抵押终止有主债权消灭、抵押权人放弃抵押权、抵押房产灭失且无替代物等情形，抵押关系终止后抵押人应及时办注销登记。
法律解析：
根据《民法典》等相关法律规定，主债权消灭时，如债务人还清债务，抵押权自然消灭，抵押关系终止，抵押人可凭还款证明等去不动产登记机构申请抵押权注销登记。抵押权人放弃抵押权是对自身权利的合法处分，抵押人凭借其放弃声明等文件就能办理注销。而抵押房产灭失且无替代物时抵押终止，不过若因保险、征收等获得赔偿金、补偿金等，抵押权会及于该替代物。及时办理注销登记能让抵押人有效保障自身权益，避免后面可能产生的法律风险。如果大家在房产抵押终止及注销登记方面有任何疑问，欢迎向专业法律人士咨询。

1.房产抵押终止有主债权消灭、抵押权人放弃、抵押房产灭失三种常见情形。主债权消灭时，如债务人还清债务，抵押权消灭，抵押关系终止；抵押权人放弃权利，属其对自身权利的处分；抵押房产灭失且无替代物，抵押同样终止。不过因保险、征收获赔偿金等，抵押权及于替代物。
2.为保障自身权益，抵押人应在抵押关系终止后及时办理相关手续。具体做法是，抵押人持还款证明、抵押权人放弃声明等对应证明文件，前往不动产登记机构申请抵押权注销登记。

法律分析：
（1）主债权消灭会导致房产抵押终止。当债务人还清全部债务，抵押权随之消灭，抵押人可持还款证明等材料到不动产登记机构申请抵押权注销登记，以此终止抵押关系。
（2）抵押权人放弃抵押权也是抵押终止的情形之一。这是抵押权人对自身权利的处分，抵押人凭借抵押权人出具的放弃声明等文件就能办理注销登记。
（3）抵押房产灭失且无替代物时，抵押终止。不过，若因保险、征收等获得赔偿金、补偿金等，抵押权及于该替代物。

提醒：
抵押关系终止后，抵押人务必及时办理注销登记。不同情形所需证明文件不同，若情况复杂建议咨询以获更精准分析。