商品房买卖纠纷退房款具体流程是什么

1.在订金阶段，若卖方所售项目具备《预销售许可证》或不动产权证明文件，则购房者与卖方约定所支付的资金作为定金。倘若买卖双方未能就《商品房买卖合同》达成一致共识，导致最终未能签署合同，此时所缴纳的定金将被没收，且该定金概无退还之可能。
2.在已完成预售登记阶段，买卖双方已前往房地产管理部门进行了预售登记手续，但房屋尚未实际交付给买方使用。在此情况下，若任何一方欲提出退房请求，首先需与另一方进行充分协商，寻求是否能够达成一致意见。若双方达成共识，则需以书面形式明确表达，并签署正式的退房协议。若买卖双方中有任一方违反约定，且无法达成一致意见，则主张解除合同的一方，必须向对方发出通知。自通知送达至对方之日起，合同即告解除。
3.在入住阶段，当房屋建设工程完工后，购房者已经办理了入住手续，并按照政府相关规定缴纳了各项税费，然而房产证尚未办理妥当。在此期间，通常由购房者提出退房申请，而多数情况系因卖方存在违约行为。除了遵循前述第二阶段的要求之外，此阶段还涉及到物业费用、装修损失、税费以及搬迁期限等诸多事宜。若卖方违约，装修损失应经由房地产评估机构进行评估，以确定具体的装修损失金额。
4.在房产证办理完毕阶段。

在定金阶段，倘若卖方所出售之项目具备《预销售许可证》或产权证明文件，且购房者与卖方之间事先达成共识，将所支付之款项视为定金；若买卖双方未能就《商品房买卖合同》达成统一意见导致最终未签订该合同，则所支付之定金应予全部没收，而定金恕不退还。
在已完成预售登记阶段，买卖双方已经前往房地产主管机关进行了预售登记，然而房屋尚未实际交付使用。在此情况下，若任何一方欲提出退房请求，首先需与另一方进行充分协商，寻求是否能够达成一致意见。若双方达成一致，则应以书面形式明确表达，并签署正式的退房协议。若买卖双方中有任一方违反合同规定，且无法达成一致意见，则主张解除合同的一方，应向对方发出通知。自通知送达至对方之日起，合同即告解除。
在入住阶段，当房屋竣工后，购房者已办理入住手续，缴纳了政府部门应收的相关税费，但房产证尚未办理妥当之时，若出现退房需求，通常由购房者提出，且多数情况系因卖方违约所致。此阶段除了遵循前述第二阶段的要求之外，还需要考虑物业管理、装修损失、税费负担以及搬迁期限等诸多因素。若卖方违约，装修损失应经由房地产评估机构进行评估，以确定具体数额。
最后，在房产证办理完毕阶段。

解析：
1.在预定金阶段，若卖方提供的销售项目拥有有效的《预销售许可证》或者产权证明文件，且买方与卖方之间有关于该款项性质的明确约定，即视为交予的款项为定金。若买卖双方未能就《商品房买卖合同》达成共识并最终未能签署相关合同，则所支付的定金将被没收，且无任何退还可能。
2.在已经完成预售登记的阶段，买卖双方均已前往房地产主管机关进行了预售登记，然而房屋尚未实际交付使用。在此情况下，若其中一方希望终止交易，首先需要与另一方进行充分沟通和协商，以期达成一致意见。若双方能够达成共识，则需以书面形式加以确认，并签署正式的退房协议。若买卖双方中有任一方违反约定，且无法达成一致意见，则提出解除合同的一方，必须向对方发出书面通知。自收到通知之日起，合同自动解除。
3.在入住阶段，当房屋建设工程完工后，买方已经办理了入住手续，并且缴纳了政府部门规定的各项税费，但房产证尚未颁发之际选择退房的，通常是由买方提出。在此阶段，除了遵循前述第二阶段的相关规定之外，还需要考虑物业管理、装修损失、税费负担以及搬离期限等诸多因素。若卖方存在违约行为，装修损失应经由房地产评估机构进行评估，以确定具体的赔偿金额。
4.在房产证办理完毕的阶段，若买方选择退房，则需按照法律法规及合同条款的规定，承担相应的责任和义务。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。