实际面积比房产证上缩水怎么办

解析：
针对房屋“面积缩水”这一情形，我们应当以房地产管理部门所提供的测量数据作为判定依据。如果面积误差在3%以内，则按照购房合同上规定的价格进行相应的多退少补；但若面积误差超过了3%，且实际测量结果大于合同约定面积时，买家需按照合同约定价格补充支付超出3%的那部分房款，而多余出来的那部分房款将由卖家承担，其所有权则属于买方。反之，若测量结果显示房屋面积小于合同约定面积，那么买家有权按照购房合同上的价格申请退回那超出3%的面积对应的款项，同时，超出3%的那部分面积还需要按照合同约定价格的两倍来退还房款给买家。当面积误差超过3%时，买家亦可选择解除购房合同。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起95日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条
商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

针对房屋"面积缩水"这一问题，我们应该严格参照并以房地产管理部门所提供的测量数据为基础进行处理和裁决。在实际测量过程中，面积误差如果在3%以内时，按照购房时所签订的合同金额执行多退少补原则；但当误差超过3%时，如实际测量面积大于合同约定面积，那么除了需补足3%部分的房款外，还需要额外支付超出3%部分的房款，而这部分房款将由卖方负责承担，其所有权则归属买方所有。反之，如果实际测量面积小于合同约定面积，那么只需退还3%部分的房款即可，而超出3%部分的房款则按照合同约定的双倍价格予以退还。
此外，当面积误差超过3%时，买方亦有权选择终止购房交易。

关于住宅房屋"面积缩减"的纠纷问题，理应以房地产行政主管部门的准确测量结果为依据。当面积差异位于3%以内时，依据签订的购房协议，多收则退、少算则补；倘若面积误差超过3%，且大于原约定面积，那么买方需要按照书面合同上的购买金额补足3%的部分房款；大于3%以上的部分房款则由卖方承担，这个部分的房产所有权属于买方所有；反之，如果测得的面积比合同约定的小，那么买方有权要求卖方按照合同购买价格退还3%的部分房款，而超过3%的那部分，则需按照合同购买价格的双倍进行退还。当面积误差超过3%时，买方亦可选择解除购房合同。