商品房预售合同印章的法律效力如何

针对房地产开发企业在商品房规划范围内的房屋及其配套设施所提供的详细解释与承诺，无论这些信息是否在商品房买卖合同中有所体现，亦或是仅见于销售广告或宣传材料之中，都应该被视同为合同的组成部分，具备约束双方当事人的法律效力。
在未正式签署合同之前，若因一方当事人的原因导致未能达成合同，则应依据定金规则进行处理。若由于非双方责任而无法签订合同，则应退还定金。在商品房预售环节，开发商通常会在合同签署前要求买方支付一定金额的定金，以确保买方确实有意购买房屋，同时，开发商也会为买方保留选定的房屋。在此情况下，虽然预售商品房合同尚未正式签署，但定金手续已完成，此时，定金条款应被视为有效，应按照定金规则进行处理。即，如买方违约拒绝签署购房合同，卖方无需返还定金；反之，若卖方违反合同约定，将房屋出售给他人，买方有权要求卖方双倍返还定金。若并非由于卖方或买方的原因导致购房合同无法签署，例如，政府将卖方开发的房屋整体收购用于公共事业等，那么，卖方应全额退还买方所支付的定金。
商品房预购协议只要符合《商品房销售管理办法》第十六条中所规定的商品房买卖合同的核心要素，且卖方已按照预定接收到了购房款项，即可被视为有效的房屋买卖合同。
对于未办理备案登记的商品房预售合同，并不意味着其必然无效。
然而，若当事人约定备案登记为合同生效的强制条件，则应遵循这一约定。商品房预售合同办理备案登记手续的主要目的在于防范卖方出现一房数卖的情形。现行法律体系并未将商品房预售登记制度设定为合同生效的必要条件。因此，若一方基于商品房预售合同未办理登记备案而主张合同无效的，无论是仲裁机构还是法院均不会予以支持。当然，双方当事人仍可自行约定合同生效条件，如果当事人在合同中明确约定备案登记为合同生效的条件，则应依照此约定执行。若合同约定需办理备案登记手续方可使合同生效，但在合同生效前，买方已实际支付了购房款项，卖方也已接受此笔款项；又或者卖方已将房屋实际交付给买方，买方也已经开始入住，依据《中华人民共和国民法典》的规定,即便合同的生效条件尚未完全实现，但鉴于双方已通过自身行动履行了合同的主要义务，可视为双方已就合同条款做出变更，该预售合同依然具有法律效力。

1、对于房地产开发商在商品房规划范围内对房屋及其相关设施作出的详细阐释与承诺，若这些内容对商品房买卖合同的签署以及房价的确定产生了重要影响，即便这些内容并未明确体现在合同文本之中，亦应被视为合同的一部分，对合同双方均具有约束力。
2、在合同签署之前，如因一方当事人的原因导致未能达成合同，则应依据定金规则进行处理。若因双方无法控制的因素导致合同无法签署，则应退还定金。在商品房预售环节，开发商通常会在合同签署前要求买方支付一定金额的定金，以确保买方确实有意购买房屋，同时，开发商也会为买方保留选定的房屋。在此情况下，虽然预售商品房合同尚未正式签署，但定金手续已完成，此时，定金条款应被视为有效，应依照定金规则进行处理。即，若买方违约拒绝签署购房合同，卖方无需返还定金；反之，若卖方违反合同约定，将房屋出售给他人，买方有权要求卖方双倍返还定金。若非由于卖方或买方的原因导致购房合同无法签署，例如，政府将卖方开发的房屋整体收购用于公共事业等，那么，卖方应全额退还买方所支付的定金。
3、商品房预购协议若符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且卖方已按照约定收到购房款项，则可认定此协议为有效的房屋买卖合同。
4、未办理备案登记并不意味着合同无效。
然而，若当事人约定备案登记为合同生效的前提条件，则应遵循该约定。商品房预售合同办理备案登记手续的主要目的在于防止卖方一房多卖。法律设立商品房预售登记制度并非作为合同生效的必要条件。因此，若一方以商品房预售合同未经登记备案为由主张合同无效，仲裁机构和法院均不会予以支持。
然而，合同双方当事人仍可自行约定合同生效的条件，若当事人在合同中明确约定备案登记为合同生效的前提条件，则应遵循该约定。若合同约定需办理备案登记手续后方能生效，但在合同生效前，买方已支付购房款项，卖方已接收购房款项；或者卖方已交付房屋，买方已实际入住，根据《中华人民共和国民法典》的规定，尽管合同生效的条件尚未满足，但双方已通过自身行为履行了合同的主要义务，可视作双方对合同条款的变更，该预售合同依然有效。

解析：
1、当房地产开发商就商品房规划范围内的房屋及其附属设施做出明确的描述与承诺，且此等表述对于商品房买卖合同的签署以及房价的确定具有重大影响时，即便销售广告或宣传材料中的相关内容未被详尽写入合同之中，亦应被视为合同的有机组成部分，对签约双方产生相应的合约约束力。
2、在未能签署正式合同之前，如果双方由于某一方的责任而未能达成合作，则应依据定金法规进行处理。若无法归咎于双方的原因导致合同无法顺利签订，则应退还定金。在商品房预售环节，开发商通常会在合同签署前要求买方支付一定金额的定金，以确保买方确实有意购买房屋，同时，开发商也会为买方保留其选定的房屋。在此情况下，虽然预售商品房合同尚未正式签订，但定金手续已完成，故定金条款应被视为有效，应依照定金法规进行处理，即若买方违约拒绝签署购房合同，卖方无需返还定金；反之，若卖方违反合同约定，将房屋出售给他人，买方有权要求卖方双倍返还定金。若非由于卖方或买方的原因导致购房合同无法签订，如政府将卖方开发的房屋整体收购用于公共事业，则卖方应全额退还买方所支付的定金。
3、商品房预购协议若符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且卖方已按照约定收到购房款项，则可认定该协议为有效的房屋买卖合同。
4、未办理备案登记并不意味着合同必然无效。
然而，若当事人约定备案登记为合同生效的前提条件，则应遵循该约定。商品房预售合同办理备案登记手续的初衷在于防范卖方一房多卖。法律设立商品房预售登记制度并非作为合同生效的必要条件。因此，若一方以商品房预售合同未经登记备案为由主张合同无效，仲裁机构和法院均不会予以支持。
然而，合同双方当事人仍可自行约定合同生效的条件，若当事人在合同中明确约定备案登记为合同生效的前提条件，则应遵循该约定。若合同约定需办理备案登记手续方可生效，但在合同生效前，买方已支付购房款，卖方已接收购房款；或者卖方已交付房屋，买方已实际入住，根据《中华人民共和国民法典》的规定，尽管合同生效的条件尚未满足，但双方已通过自身行为履行了合同的主要义务，可视作双方对合同条款的变更，该预售合同依然有效。
法律依据：
《民法典》第四百九十条
当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。