最高院关于房屋实际占有

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您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一房数卖是出卖人以同一房屋为标的物，先后向数位买受人出卖的行为。同宗房屋上存在数个债权，而可交付房屋唯一，履行结果必将是一买受人取得房屋、实现债权，其他买受人无法取得房屋、债权落空，当事人之间产生争议势在必然，诉诸公堂在所难免。一房数卖是比较复杂的法律问题，涉及合同法、物权法和侵权行为法等法律领域，其主要争议焦点有三：后房屋买卖合同的效力、何买受人可以取得房屋所有权以及如何救济未取得房屋的买受人，笔者试逐一述之。
一、后房屋买卖合同的效力。了解后合同订立时的主客观环境是分析其效力的前提。客观上，后买卖合同订立前，业已存在就同一房屋为标的物的买卖合同。主观上，出卖人基于追求利益最大化、恶意违约或前买受人拒绝受领等原因再次出卖；后买受人不知前买卖合同存在、明知故为或与出卖人恶意串通而再次缔约。后合同效力无争议情形有二种：
1、后买受入不知前合同存在而再次缔约，如果该合同符合行为人适格、意思表示真实和不违反法律行政法规强制性规定的条件，是为有效，前买卖合同存在不是后合同无效的因素；
2、出卖人与后买受人恶意串通，另行订立房屋买卖合同并将房屋交付，导致前买受人无法取得房屋的，前买受人可依《合同法》第54条和《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条，请求宣告后合同无效。争议较大的是，当后买受人明知前合同存在而依然与出卖人订立的合同，其效力如何一观点认为：这完全符合自由竞争和自由交易原则，只有后买受人以故意侵害前买受人为目的，采用违法的、违背善良风俗手段订立的合同才属于无效；另观点认为：明知前合同存在再次缔约，应当预见到后合同履行将损害先买受人，其主观恶意不言自明，属于《合同法》第52条第3项规定的“恶意串通，损害第三人利益”的情形。笔者认为：认定后合同效力，应当从保护善意后合同买受人的原则出发，依《合同法》第5
3、52和40条为根据。相比而言，笔者赞成前种观点：明知而再次缔约与恶意串通有本质区别，再次缔约是由于债权具有相对性和平等性，是后合同当事人追逐正当利益而自由竞争的结果，恶意串通是当事人为获取不正当利益，串通损害前买受人利益的行为；后合同未必不能履行，出卖人可能选择向后买受人履行合同，前买受人缔约目的反而落空；认定后合同有效有利于保护后买受人利益，当出卖人不交付房屋时，后买受人可请求其承担违约责任，赔偿履行利益；如后合同无效，买受人只能主张信赖利益，对其保护明显不周。
二、何买受人可以取得房屋所有权数份合同均有效，因标的物唯一，只能由一位买受人取得房屋所有权实现债权。究竟何买受人可以取得房屋所有权，无不存在争议。笔者认为，应当坚持以下规则：
1、前后合同均未履行或均已履行时，出卖人可以自由选择。商品房未办理过户登记手续之前，各买受人享有平等债权。债权平等不仅体现在出卖人与各买受人之间，也体现在各买受人之间，任一买受人都不享有优先于其他买受人的权利，均可请求出卖人履行合同，但不能直接支配标的物。前后合同均未履行，数位买受人均提出履行要求时，出卖人可以选择向一买受人履行合同消灭债务，选择向其他人不履行合同并承担违约责任。出卖人向前后买受人均已履行合同，比如向一买受人交付房屋，向另一买受人交付钥匙时，应当由出卖人选择向何买受人履行过户登记手续。
2、出卖人向前买受人交付房屋，向后买受人履行房屋过户手续的，后买受人取得房屋所有权。《民法通则》第72条第2款以及《合同法》第133条明确规定：按照合同方式取得财产的，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此处关于“法律另有规定”的除外规定，主要是就不动产交易而言的。《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让……时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”可见，不动产物权变动，我国现行法采用意思主义与登记相结合的模式，即房屋所有权享有与变动必须进行登记和登记变更，登记是房屋权利变动的公示方法。过户登记办理完毕后，后买受人取得了房屋所有权，尽管前买受人占有房屋，但未履行登记变更手续而不享有房屋所有权，其享有的债权不能对抗后买受人的房屋所有权。
3、均未办理过户登记手续，但出卖人已向一买受人交付房屋，应当继续履行合同即办理过户登记手续。此时房屋所有权尚未转移，尽管出卖人可以自由选择履行对象，但应当从经济节约和便利履行原则出发，应当对出卖人的“自由意志”进行适当干预，责令其向已经领受房屋的买受人办理过户手续。理由如下：出卖人在诸多买受人中选择向某人交付房屋，体现了要向该买受人履行合同的意思表示，应当遵从实际履行原则，维护业已进行的交易；房屋交付后，买受人通常要占有和使用，在该房屋上形成诸多人身与财产关系，腾房则推翻业已形成的诸多关系，造成秩序紊乱，特别是装修物未必符合其他买受人之意，拆除将造成巨大资源浪费。
三、未取得房屋买受人的救济。未取得房屋的买受人合同目的落空，可以要求出卖人承担违约责任。《合同法》第10
7、113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，买受人可以请求出卖人承担支付违约金、双倍返还定金或赔偿损失等违约责任。损失包括直接损失和可得利益，比如可以请求赔偿房屋合同价与现在市价的差价。如果商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
8、9条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的”或“卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致合同无效或者被撤销、解除的”，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。