违章建筑房屋租赁合同怎么写？要注意一些什么？

违章建筑，是指未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。在租赁房子途中，发现自己租的房子是违章建筑的时候，租赁合同是否还有效呢？以下是中国建筑网带来的关于违章建筑租赁合同是否有效的具体内容以供参考。
首先，来看一下租赁合同的效力问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
违章建筑租赁合同无效后，租金问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”
这个条文规定并不适用于违章建筑租赁合同，原因是从本质上说，违章建筑租赁合同中的出租人并不是所有权人，不是当事人，其也不享有租金的请求权。这是违章建筑的租赁合同不同于一般租赁合同的地方。违章建筑的租赁合同是没有本权的租赁合同(排除国家没收违章建筑后的租赁)，出租方(一般是建造人)并不当然享有租金的请求权。
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未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋及其他建筑(包括超出批准使用期限的临时建筑)规避了国家对于城乡规划体系、建筑产品质量、房地产市场的监管，损害了国家和社会的公共利益，也违反了《城乡规划法》的强制性规定，以此类房屋对外出租所签订的房屋租赁合同应为无效合同也就是违章建筑房屋租赁合同啦
租赁合同无效双方如何主张权利?
　　《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效的双方当事人，如何主张自己的权利呢?
　　对于出租人而言，尽管因房屋系违法违章建筑而导致合同无效，但该自建房屋在被拆除之前还是其占有的财产。
　　
首先，合同无效后出租人可以要求承租人将房屋返还。对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的，根据最高法院房屋租赁合同解释的规定，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
　　对于此类案件，笔者认为，因出租房屋本身即为违法、违章建筑，在处理时，应尽量适用赔偿的方案，不宜适用恢复原状的处理方式，一则可能造成不必要的社会财产损失，二则也不利于昭示国家司法机关对违法违章建筑的否定态度。
　　
其次，出租人有权要求承租人支付其占用房屋期间的占用费。根据《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人根据合同获取的房屋租金、押金等费用，因合同无效应当返还承租人。但是，依据公平原则，出租人作为自建房屋的建设者或控制者，本身面临着国家行政机关拆除房屋产生损失和遭受行政处罚的风险，而承租人则利用了涉案房屋进行收益，如果因合同无效导致承租人收回租金而不支付任何费用，则存在显失公平的情形。
　　根据最高法院《房屋租赁合同解释》的第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，出租人虽然不能取得租金收益，但是有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准及周边房屋的租金标准。如果自建房约定的租金标准与一般房屋无异，可以参考租金标准酌情降低;如果约定的租金标准已经考虑自建房因素，较低于一般房屋约定的租金标准，也可以按照约定的租金标准执行，具体案件可以具体确定。
　　对于承租人而言，因承租的房屋系违法、违章的自建房屋导致合同无效，承租人
首先有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。当然如果合同期满或者双方在产生纠纷后及时办理了房屋交接手续，承租人支付的租金与应当向出租人支付的房屋使用费基本相当，不存在明显不公平的情形的，对双方互相主张的返还租金、支付占用费的诉求，可以一并驳回，不再处理。
　　承租人已经对房屋进行了装饰装修的，有权按照双方的过错程度向出租人主张装修损失。根据最高法院 《 房屋租赁合同解释 》第9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第13条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。
　　也就是说，承租人对房屋进行装饰装修的情形，如果承租人对房屋的装饰装修是经过出租人同意的，装饰装修除了承租人可以拆除、出租人同样利用并折价的部分以外，其余部分可以视为承租人在该租赁合同中所受到的损失，根据双方过错程度确定应承担的损失数额。
　　需特别注意的是，承租人尤其是租赁房屋用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性。承租人对租赁的房屋进行了装饰装修，除非出租人能够提供相反证据，应推定为出租人是同意的，举证责任应当由出租人承担。如果出租人没有相反证据，就装修损失，对出租人不能以承租人没有经过其同意对房屋擅自装饰装修而拒绝承担相应责任的意见，笔者认为应审慎对待。
　　在本文所举的案例中，房屋租赁合同被确认无效，鉴于房屋双方已完成交接，不存在返还问题。对于相关费用，承租人要求出租人返还租金及押金的反诉请求，于法有据应予支持。出租人原起诉的诉讼请求为要求解除双方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反诉后要求被告支付房屋占用费，其委托律师做出的变更也表现出了律师应有的水准，因为出租的房屋本为非法建设，法院很有可能做出合同无效的判决。如果坚持诉请解除合同、支付拖欠的租金，法院可能驳回其本诉请求。故原告变更为要求被告支付占用房屋期间的房屋使用费，也得到了法院的支持。被告为进行经营所装饰装修的费用，被告在诉讼前与原告办理了交接，而原告已将房屋转租，房屋装修的价值无法进行鉴定，最终法院根据被告提交的证据及双方过错程度确定出租人应向承租人支付的数额，也是合理的。
　　本案带给我们的提示
　　第
一，商业性用房租赁合同签订时，要对房屋性质审慎审查。在写《租房时的那些法律事儿》时，笔者曾经提出签订房屋租赁合同时，
首先就是要确认房屋是可以合法出租的。在商业性用房的租赁合同中当事人更要注意。
　　在租房居住的案件之中，一般不涉及装饰装修的问题，即使合同无效，最终的处理结果一般也只确认合同无效后，租客提前搬走，租金和占用费问题法院一般也是参照租户居住使用的时间确定，租客和房主在经济利益上不会收到太大的损失。
　　而在商业性用房的租赁中，租户在接收房屋后出于经营需要，一般都会进行相应的装饰装修。一旦合同无效，装饰装修及其他损失数额都比较大，而无论是租户还是房主都会因其过错对该损失产生责任，因此商业性用房租赁合同签订之前，出租人和承租人都要审慎对待，避免产生不必要的损失。
　　第
二，房屋租赁合同无效，应及时主张权利、履行义务。以所举案例为例，承租人在2013年1月已接到某区城市管理监察大队催告书，得知涉案房屋系违章建筑，不能正常出租。承租人应及时与原告协商交还房屋及赔偿事宜，如果协商不成，应当及时起诉，保护自己的权利。但被告在得知房屋是违章建筑后，既未起诉，也未交还房屋，而是一直占用该房屋直至一年后才将房屋交还。
　　根据《房屋租赁合同解释》第5条，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，如果没有特殊原因，即使租赁合同无效，也应本着公平的原则，谁受益、谁担责，谁占用房屋，谁承担房屋占用期间的费用。尽管承租人主张在此期间无法正常使用，但由于其长期占用房屋，也应参照租赁合同约定的标准向出租人支付占用房屋期间的合理占用费。