请问房屋买卖合同无效房屋返还的规定

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凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，从而属于无效合同。所谓无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益，被确认为无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件，不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护。无效合同自始无效，合同一旦被确认无效，就产生溯及既往的效力，即自合同成立时起不具有法律的约束力，以后也不能转化为有效合同。无效合同是当然无效。由于无效合同是违反国家法律、行政法强制性规定和社会公共利益的合同。《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”房产所有权归卖家民法通则第八十九条第四项规定：“按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。卖方不能返还房款，买房有权留置其房屋。买卖合同无效后，对于退回房款和恢复产权登记的顺序，就不知道了，如果事情发生在自己或亲友身上，建议咨询下律师。

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如果合同无效的话，那基于合同项下的所有权利义务自始无效，如果双方已经履行应该进行返还。《合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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房屋买卖合同的当事人在房屋抵押合同已被确认有效后，提起合同无效之诉，其目的在于对抗抵押权人行使抵押权。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系，房屋买卖合同的效力应根据买卖双方的交易情况适用合同法等相关规定进行认定，不受生效法律文书确认房屋抵押合同效力影响。一旦买卖合同经审理被确认为无效的，因该合同取得的财产，双方均应予以返还。至于设定抵押权的房屋，可区分以下三种情况进行处理：
1、抵押权人已经申请执行，且抵押物已被拍卖、变卖的，鉴于系争房屋事实上已经无法返还，可判令买受人折价赔偿
2、抵押物尚未被拍卖、变卖的，可判令买受人在涤除抵押权后，将房屋返还给出卖人
3、出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权，可判令买受人返还房屋
三、当事人诉请确认房屋买卖合同无效，但买受人为获得贷款已将系争房屋抵押给银行的，买卖合同与抵押借款合同的处理房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理;若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。
四、不动产上设定抵押权与租赁权的实现顺序根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权与租赁权的实现取决于两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理：
1、不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系
2、不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响
3、不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用该不动产的，租赁关系不受抵押权的影响
五、抵押人将已抵押的不动产出租，不动产抵押权实现时，不动产租赁关系的处理根据最高《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。因此，抵押权实现后，抵押物的买受人要求承租人迁让的主张，一般可予支持。至于承租人的损失可基于租赁关系向出租人主张。