我想向律师咨询我的房屋买卖合同的问题

你好，关于上述的问题，解答如下,房屋买卖“意向金”问题法律分析意向金，也有称为“意向金”，是从港台传过来的叫法。在有中介参与的二手房屋买卖中，很多中介都要下家或上家先交纳一笔“意向金”;一手房买卖中，也有很多收取“意向金”。这就有必要分析一下意向金的性质和涉及的法律规定。一、“意向金”的性质首先，与定金、违约金在法律上有明确规定不同，在我们国家相关法律中并没有规定“意向金”，对意向金的收取和处分规则均没有。其次，根据民法的“契约自由，意思自治”原则，只要协议双方平等协商，对“意向金”的处理明确约定，没有违反法律规定的，应该说该约定是有效的。所以，以一句“于法无据”一概否定意向金的收取也是不对的。关键是收取意向金时，中介或开发商有无履行告知义务;是否是平等协商达成的，是否涉及不平等合同、霸王条款。二、“意向金”转“定金”“定金”指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同完全履行的，定金抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，双倍返还定金。1、意向金不能按照定金罚则处理根据最高院关于《担保法》的司法解释，当事人约定了“留置金、担保金、保证金、订约金、押金”的，但没有约定为“定金”的，都无权要求按照“定金罚则”处理。可见意向金不能按照定金罚则处理，下家或上家撤回买卖意向时，中介或开发商无权罚没意向金，可以要求返还;反之，对方违约的，交付意向金方也无权要求对方双倍返还。2、合同约定意向金转化为定金有很多中介在合同中约定，议价成功的，所交纳的意向金即转化为定金。这样的约定不违反法律规定，应该说是有效的。下家或上家在签议定书、居间协议、代理协议等时，要看仔细，当然中介应该予以说明。一旦签订了含有意向金转化为定金条款的协议，议价成功后，交付意向金方违约的不能再要回来，收取方违约的则要双倍返还。三、中介能否自己罚没“意向金”实践中有很多下家或上家在交付“意向金”后反悔，向中介索要遭到拒绝。有的中介声称要罚没意向金，有的称抵作中介费。其实，中介这样做的违法的，中介公司在房屋买卖中一般充当居间介绍或作为买或卖一方的代理人。如果中介公司以居间人身份出现，则是于买卖双方之外的第三者，根据《合同法》第426条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”可见，提供居间服务的中介只有在促成房屋买卖双方合同成立的情况才要求支付居间费;如果因委托人原因居间不成，可以要求支付居间活动产生的费用(如交通费等)。如果中介是买卖双方中一方的代理人，根据《合同法》第405条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”。可见，中介作为一方的代理人要按照委托合同的约定从事代理活动,根据约定收取报酬。因此，中介公司是无权罚没“意向金”的，也不能以抵作中介费了事，是不是支付居间费，要看居间成功与否;是不是支付委托代理报酬，要看委托合同的约定。

首先，关于到哪里办理房产证的问题。您应该去房产交易中心或者当地的房管局办理房产证。其次，关于办理房产证的程序的问题。主要有以下程序：（一）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。（二）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。（三）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。（四）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

房屋买卖发：依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”;第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。关于宅基地使用权的转让问题，现行法律和国家有关政策采取了原则禁止的态度。期望我的回答可以帮助到您。