商品房出现质量问题时能否要求解除合同？

解答如下,　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了买受人因商品房存在质量问题时，可以解除《商品房买卖合同》并可要求出卖人承担赔偿责任的两种情形。　　第一种：买受人因商品房主体质量经鉴定不合格可以解除合同并要求赔偿损失的情形。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》相关规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经验收确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情况出现的质量问题一般表现为：地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形、墙体开裂等严重的质量问题。根据《建筑法》相关规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”因此地基基础工程和主体结构在合理的使用年限内一旦出现质量问题，即使买受人已经接受该商品房，仍有权解除合同并要求出卖人承担赔偿责任。　　第二种：因商品房存在质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以解除合同并要求赔偿损失的情形。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。同时根据《合同法》明确规定解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。可见商品房的质量问题如果已经严重影响到买受人的安全和健康，已经严重影响到买受人享用与房屋价值相应的舒适和美观，已经严重影响到买受人享用商品房正常使用功能和用途的，应认定为严重影响居住使用的，买受人可以解除合同并要求出卖人承担赔偿责任。　　因此，张非，如果你购买的商品房经多次修整仍没有修复，的确已经严重影响到你使用商品房的正常功能，你可以要求解除合同并要求开发商承担赔偿责任。

根据你的问题解答如下,商品房质量纠纷的处理方式一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年;管道堵塞2个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。二、如果商品房主体结构质量不合格，后因质量问题严重影响居住，开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。不过，购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也有权要求退房并要求赔偿损失。如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么购房者只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，开发商应当负责赔偿损失。