如何认定非法转让、买卖土地行为

解答如下,违法转让土地使用权的违法所得，应当区分依法取得土地使用权违法转让和违法取得土地使用权违法转让两种情形进行认定：依法取得的土地使用权违法转让的，违法所得为当事人转让全部所得扣除当事人依法取得土地使用权的成本和对土地的合法投入。例如，某企业以出让方式依法取得土地使用权用于房屋建设，已经支付了全部土地出让金等相关费用，并进行了投资开发，但完成开发投资总额未到达《城市房地产管理法》第三十九条的规定的25，不符合法律规定条件即将房地产进行了转让，属于违法转让土地使用权行为，应当按照《城市房地产管理法》第六十六条的规定，给予没收违法所得的行政处罚。在认定违法所得时，应当从转让房地产的总收入中扣除违法当事人已缴纳的土地出让金等相关费用成本和开发建设投入。违法取得的土地使用权违法转让的，违法所得为当事人转让全部所得。例如，某村委会与某企业签订土地租赁协议，违法将5亩集体土地出租用于建设厂房，租期20年，每亩每年4万元，企业一次性支付了3年租金共计60万元。企业对土地进行了平整和基础设施建设，投入了10万元。在租赁期的第2年，该企业将租赁的集体土地违法转让给其他单位用于房地产开发，转让合同列明总价款为500万。本案中存在两种违法行为，一是村委会非法出租集体土地用于非农业建设，适用《土地管理法》第八十一条的规定予以处罚，违法所得应为企业已支付60万元租金；二是某企业违法转让集体土地使用权，适用《土地管理法》第七十三条规定予以处罚，违法所得应为转让合同列明价款500万元，企业已支付60万元资金和土地开发投入的10万元不予扣除。认定转让土地使用权违法所得时，转让全部所得、合法投入等的具体核定：《查处规程》明确，转让全部所得数额应当按照转让合同及交易凭据所列价款确定，没有转让合同及交易凭据、当事人拒不提供或者提供的转让合同及交易凭据所列价款明显不符合实际的，可以按照评估价认定。对土地的合法投入包括土地开发、新建建筑物和构筑物的建设投入等，但是违法新建建筑物和构筑物的建设投入除外。

对于这个问题，解答如下,非法转让土地使用权罪牟利如何界定一、非法转让、倒卖土地使用权罪如何认定正确认定非法转让、倒卖土地使用权罪，需要从以下几个方面着手：1、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，我国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但是，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，并依法办理过户登记。总之，土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。3、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，也就是说，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪。所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;等等。二、非法转让、倒卖土地使用权罪立案标准根据最高人民检察院、公安部的相关规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;4、违法所得数额在五十万元以上的;5、虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚二次以上，又非法转让、倒卖土地的;6、造成恶劣影响的。三、非法转让土地使用权的三种形式(1)非法转让国有划拨土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：转让房地产时，未按照的规定报有批准权的人民政府批准的;不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，擅自进行转让的。(2)非法转让国有出让土地使用权。以出让方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的;土地权属有争议的;未依法登记，领取权属证书的;有关法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。(3)非法转让农民集体土地使用权。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。